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  樓市分析

我只想知道,老家房子是不是該賣了?

發表時間:2019-08-27  作者:大白  來源:鄭州樓市


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不要舍不得老家的房子


昨天一個粉絲問我了一個問題,覺得很有典型性。


他在南陽周邊一個小城鎮有一套房子,四五年前買的40萬,現在有人出48萬想買,但是她老婆有點舍不得,覺得年增長大概4-5%左右。


他問我該不該賣?


我問他,留下這個房子的目的是什么呢?


如果是自己住,就留著,至少有居住功能。如果是投資,在過去4-5年,全國叫得上名字的一二線城市的房價基本漲幅都在70%以上,所以這樣的房子還有留下的必要嗎?


類似像這位粉絲遇到的問題,是很多人的共性問題,只不過他的問題比較極致。更多的朋友是猶豫在三、四線城市,比如有一個粉絲是開封的。在開封有四套,想在鄭州買,錢不夠,賣開封的房子,不舍得,總覺得這兩年也漲了,賣了可惜了。


所以他一直再問,鄭州最佳買房時機是什么時候?他的潛臺詞就是我想買在大漲前夜。這樣開封的房子說不定還能再漲漲!


這種愿望是美好的,但不切實際的。

1、一個城市一輪周期中的主升浪從啟動到完成3-5個月就完成了,沒有人能確保你能買到大漲前,即使買到,也面臨很大的毀約風險。


所以買房最好時機是淡市,市場越冷,越好買。沒人搶,能壓價,可以拖。


2、三四線的漲幅是新區、新房營銷出來的表象,經不起淡市的冷清,有價無市,回調風險大,所以一波漲幅之后是最好的出手時機,不要等,再等就是至少5年后。


3、淡市,特別是大漲之后的淡市,是低能級城市置換到高能級城市最佳時機,不要猶豫。所有三四線的地王項目、限售放松等等救市事件,都不是進場的信號,是逃離的號角。不要錯會了意!

以上三點送給還在猶豫三四線、甚至小縣城的房子要不要賣掉的朋友。兩三年之后,你會明白,今天所有的猶豫都會成為將來的悔恨。


這也是買房路上的第一大坑:不舍得賣老家的房子,總覺得留著有用亦或者期待漲幅,錯過一個又一個一二線城市的大牛市。


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買房路上的六大坑


既然有第一大坑,當然還會有第二、第三,今天我們就再總結一下買房路上的top6大坑:

top 1:不舍得賣老家房子,錯過大牛市

top 2:買商鋪,特別是老家的商鋪

top 3:買小房子,買好車

top 4:頻繁買賣

top 5:內購房 

top 6:零首付


top 2買商鋪

曾經一鋪養三代的廣告誘惑了多少人,可以說買商鋪是房產投資路上對有錢人的收割。大家可以想想看,能買得起商鋪的人,多少都是社會上有點臉面的人,都是錢富裕的人,一般老百姓誰買得起商鋪呢?

商鋪里面更狠的是虛擬產權商鋪,直接虧到連商鋪在哪兒都不知道。

經過近10年的慘痛教育,一二線的買房人最終認清了買商鋪投資的實質,但是在廣大的三四線,商鋪、虛擬產權商鋪還是如火如荼。


top3買小房子,買“好”車

本身買“好”車這件事是沒問題的。但,前提是你家需要有與之匹配的房產或者資產規模。

如果你是純享受型的,下面的話你也不用看了。如果你是從家庭財富增值角度,你要明白買房買的不是房子,是資產體量。而越貴的車貶值消耗越大,基本上是落地打5折了。

所以,房子,要買大的。你甚至要鼓勵自己大膽一點,能買一房的,努努力爭取買兩房,能兩房的,踮踮腳買三房;車,匹配自身經濟實用就好。


top 4頻繁買賣

每一次交易都要支付契稅、增值稅、個稅5.6%以及一些雜費。

有人會說,買房人出,賣房的不出。這是沒有賣過房吧!


除了少數大漲年之外,絕大多數的情況,只要你賣房,你都會面臨壓價的問題,如果你不滿二,基本上要直接打九折了。


top 5內購房

內購房一般出現在市場低迷期。所以內購房的實質是開發商的一種營銷手段。

我們在市場上接觸到的內購房主要有三種形式:
第一種、單位團購房。主要形式是,開發商定向針對某些機關、企事業單位推出的活動。

第二種、以單位團購為名,釋放內購名額給普通購房者,需要另外支出內購名額費用。

第三種、內購全款房。價格直降X000,或者打七折,針對所有購房者,但需要全款,我們稱之為內購全款房。

針對前兩種內購房,他們共同的優缺點如下:

優點是,價格低;
缺點是,風險高;

這兩種房子的風險主要體現在以下三個方面:
1、機會成本。
雖然價格低,但定金比例高,通常付款比例在50%左右,一旦房子不能按時交付,機會成本損失很大。 

2、拖延或爛尾。
一般參與此類團購的開發商要么是小開發商,要么是特別缺錢的開發商。小開發商的特點是交房慘不忍睹;缺錢的開發商的特點就是工程進度特別慢,習慣性停工,很有可能爛尾。

3、無證。
此類項目往往存在私改規劃、加蓋等,很難取得房產證。

但,以上風險還都是顯性的,只要不是你故意跳,基本都能避開。


相比內購房里最大的坑是全款內購房,這種全款內購房或者全款打七折的房子,大家注意,在接下來的幾個月會很普遍。

通常這個房源有很強的迷惑性。體現在以下三點:

1、從歷史成交價格看,真的有很大的折扣,個別房源確實會比歷史最高價有七折的力度。

2、位置雖然遠,但不算偏,通常要么在熱點新區,要么有地鐵規劃,5年內看起來具備居住價值。

3、開發商品牌還尚可。


以上三點組合到一起,就會形成一窩蜂的搶購。事實上,全款內購能不能買,和以上三點并沒有直接關系。

無杠桿不投資。因為是全款且是期房,就不能投資。

另外, 越大牌的開發商,越嚴格控制成本。所以,交房的時候就知道了。

top 6零首付

可以這樣說,市面上你能見到的所有零首付,絕不是蜜糖,一定是毒藥。也就是100%是毒藥。

出現零首付通常有以下三個情況:
1、區域沒價值,新區之外的新區,偏遠。這種零首付的實質就是開發商用你的名額,回款。而你買了一套,沒漲幅亦沒有流動性,也沒有居住價值,注定站崗十年的房子。

2、片區略有價值,但開發商很爛,超級爛,對于交房這件事幾乎不要有幻想,即使交房也不要對小區品質有任何期待;即使可能交房入住,也不要對能順利取得房產證有信心,總之就是買了這個房,每一天都很驚險刺激。

3、片區略有價值,開發商也尚可,但價格虛。這種零首付的實質就是開發商先漲價,然后零首付給你。也就是用你的名額,回款,然后再拿走兩年漲幅。

以上三種,無論哪一種,你不是入深坑就是吃大虧。所以遠離零首付,不要想不開。

當然,相比零首付,市面上的首付延期或分期項目謹慎選擇,還是能找到漏的。特別是2019年注定沒有金九銀十,接下來的幾個月,行情一路冷到低,會有越來越多的項目將會采用各種方法促銷降價也好,降低購入門檻兒也好,總之機會越多,坑也越五花八門。

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(完)

責任編輯:張熠

標簽: 樓市行情  
本文章原創自米宅旗下《鄭州樓市》
關于鄭州房地產、教育、裝修、人文民生等
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