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  楼市分析

我只想知道,老家房子是不是该卖了?

发表时间:2019-08-27  作者:大白  来源:郑州楼市


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不要舍不得老家的房子


昨天一个粉丝问我了一个问题,觉得很有典型性。


他在南阳周边一个小城镇有一套房子,四五年前买的40万,现在有人出48万想买,但是她老婆有点舍不得,觉得年增长大概4-5%左右。


他问我该不该卖?


我问他,留下这个房子的目的是什么呢?


如果是自己住,就留着,至少有居住功能。如果是投资,在过去4-5年,全国叫得上名字的一二线城市的房价基本涨幅都在70%以上,所以这样的房子还有留下的必要吗?


类似像这位粉丝遇到的问题,是很多人的共性问题,只不过他的问题比较极致。更多的朋友是犹豫在三、?#21335;?#22478;市,?#28909;?#26377;一个粉丝是开封的。在开封有四套,想在郑州买,钱不够,卖开封的房子,不舍得,总觉得这两年也涨了,卖了?#19978;?#20102;。


所以他一直再问,郑州最佳买房时机是什么时候?他的潜台词就是我想买在大涨前夜。这样开封的房子说不定还能再涨涨!


这种愿望是美好的,但不切实际的。

1、一个城市一轮周期中的主升浪从启动到完成3-5个月就完成了,没有?#22235;?#30830;保你能买到大涨前,?#35789;?#20080;到,也面临很大的毁约风险。


所以买房最好时机是淡市,市场越冷,越好买。没人抢,能压价,可以拖。


2、三?#21335;?#30340;涨幅是新区、新房营销出来的表象,经不起淡市的冷清,有价无市,回调风险大,所以一波涨幅之后是最好的出手时机,不要等,再等就是至少5年后。


3、淡市,特别是大涨之后的淡市,是低能级城市置换到高能级城市最佳时机,不要犹豫。所有三?#21335;?#30340;地王项目、限售放松等等救市?#24405;?#37117;不是进场的信号,是?#27704;?#30340;号角。不要错会了意!

以上三点?#36879;?#36824;在犹豫三?#21335;摺?#29978;至小县城的房子要不要卖掉的朋友。两三年之后,你会明白,今天所有的犹豫都会成为将来的悔恨。


这也是买房路上的第一大坑:不舍得卖老家的房子,总觉得留着有用亦或者期待涨幅,错过一个又一个一二线城市的大牛?#23567;?/span>


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买房路上的六大坑


?#28909;?#26377;第一大坑,?#27604;?#36824;会有第二、第三,今天我们就再总结一下买房路上的top6大坑:

top 1:不舍得卖老家房子,错过大牛市

top 2:买商铺,特别是老家的商铺

top 3:买小房子,买好车

top 4:频繁买卖

top 5:内购房 

top 6:零首付


top 2买商铺

曾经一铺养三代的广告诱惑了多少人,可以说买商铺是房产投资路上对有钱人的收割。大家可以想想看,能买得起商铺的人,多少都是社会上有点脸面的人,都是钱富裕的人,一般老百姓谁买得起商铺呢?

商铺里面更狠的是虚拟产权商铺,直接亏到连商铺在?#20137;?#37117;不知道。

经过近10年的惨痛教育,一二线的买房人最终认清了买商铺投资的实质,但是在广大的三?#21335;擼?#21830;铺、虚拟产权商铺还是如火如荼。


top3买小房子,买“好”车

本身买“好”车这件事是没问题的。但,前提是你家需要有与之匹配的房产或者?#20160;?#35268;模。

如果你是纯享受型的,下面的话你也不用看了。如果你是从家庭财富增?#21040;?#24230;,你要明白买房买的不是房子,是?#20160;?#20307;量。而越贵的?#24403;?#20540;消耗越大,基本上是落地打5折了。

所以,房子,要买大的。你甚至要鼓励自己大胆一点,能买一房的,努努力争取买两房,能两房的,踮踮脚买三房;车,匹配自身经济实用就好。


top 4频繁买卖

每一次交易?#23478;?#25903;付契税、增值税、个税5.6%以及一些杂费。

有人会说,买房人出,卖房的不出。这是没有卖过房吧!


除了少数大涨年之外,绝大多数的情况,只要你卖房,你都会面临压价的问题,如果你不满二,基本上要直接打九折了。


top 5内购房

内购房一般出现在市场低?#20113;凇?#25152;以内购房的实质是开发商的一种营销手段。

我们在市场上接触到的内购房主要有三?#20013;问劍?/span>
第一种、单位团购房。主要?#38382;?#26159;,开发商定向针对某些机关、企事业单位推出的活动。

第二种、以单位团购为名,?#22836;?#20869;购名额给普通购房者,需要另外支出内购名额费用。

第三种、内购全款房。价格直降X000,或者打七折,针对所有购房者,但需要全款,我们称之为内购全款房。

针对前两种内购房,他们共同的优缺点如下:

优点是,价格低;
缺点是,风险高;

这两种房子的风险主要体现在以下三个方面:
1、机会成本。
虽然价格低,但定金比例高,通常付款比例在50%左右,一旦房子不能按时交付,机会成本损失很大。 

2、拖延或烂尾。
一般参与此类团购的开发商要么是小开发商,要么是特别缺钱的开发商。小开发商的特点是交房惨不忍睹;缺钱的开发商的特点就是工程进度特别慢,习惯性停工,很有可能烂尾。

3、无证。
此类项目往往存在私改规划、加盖等,很难取得房产证。

但,以上风险还都是显性的,只要不是你故意跳,基本都能避开。


相比内购房里最大的坑是全款内购房,这种全款内购房或者全款打七折的房子,大家注意,在接下来的几个月会很普遍。

通常这个房源有很强的迷惑性。体现在以下三点:

1、?#27704;?#21490;成交价格看,真的有很大的折扣,个别房源确实会比历史最高价有七折的力度。

2、位置虽然远,但不算偏,通常要么在热点新区,要么有地铁规划,5年内看起来具备居住价值。

3、开发商品牌还尚可。


以上三点组合到一起,就会形成一窝蜂的抢购。事实上,全款内购能不能买,和以上三点并没有直接关系。

无杠杆不投资。因为是全款且是期房,就不能投资。

另外, 越大牌的开发商,越严格控制成本。所以,交房的时候就知道了。

top 6零首付

可以这样说,市面?#22799;?#33021;见到的所有零首付,绝不是蜜糖,一定是毒药。也就是100%是毒药。

出现零首付通常有以下三个情况:
1、区域没价值,新区之外的新区,偏远。这?#33267;?#39318;付的实质就是开发商用你的名额,回款。而你买了一套,没涨幅亦没有流动性,也没有居住价值,注定站岗十年的房子。

2、片区略有价值,但开发商很烂,超级烂,对于交房这件?#24405;?#20046;不要有幻想,?#35789;?#20132;房也不要对小区?#20998;?#26377;任何期待;?#35789;?#21487;能交房入住,也不要对能顺利取得房产证有信?#27169;?#24635;之就是买了这个房,每一天都很惊险刺激。

3、片区略有价值,开发商也尚可,但价格虚。这?#33267;?#39318;付的实质就是开发商先涨价,然后零首付给你。也就是用你的名额,回款,然后再?#31859;?#20004;年涨幅。

以上三?#37073;?#26080;论哪一?#37073;?#20320;不是入深坑就是吃大亏。所以远离零首付,不要想不开。

?#27604;唬?#30456;比零首付,市面上的首付延期或分期项目谨慎选择,还是能找到漏的。特别是2019年注定没有金九银十,接下来的几个月,行情一路冷到低,会有越来越多的项目将会采用各种方法促销降价也好,降低购入门槛儿也好,总之机会越多,?#21491;?#36234;五花八门。

如何甄别和选择机会,远离投资坟场,可加大白微信,详见最新朋友圈。

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(完)

责任编辑:张熠

标签: 楼市行情  
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