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厚德载物 房产评论师

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    厚德载物 点评 瀚宇天悦城 2天前
    瀚宇天悦城首开地块位于三全路园田北路东南角,占地约100亩,规划8栋高层,2栋商务公寓及部分商?#21040;郑?#35268;划面积为80-143平,目前加推16号楼住宅,均价17000左右。
    卖点依然是地铁+学区教育。
    12月6日,地铁4号线首列车正式下线,该线路北起惠济区江山路以西,沿三全路、文化路、国基路、龙湖中环路、龙湖、龙源十三街、如意东路、如意湖、中州大道、腾飞路、金岱路走?#26657;?#32780;且与以往车辆不同的是4号线列车?#30340;?#37197;置了空气净化装置,可以有效去除车厢内的细菌及有机挥发物等有害物质,计划2020年年底前?#24230;?#36816;营,实现老城区与北龙湖商务区的无缝对接,其中瀚宇天悦城就是受益的一员,家门口的地铁真正实现地铁入户。
    同时文化路上规划已经获批的地铁7号线。
    教育问题对于家中有适龄儿童的,早已被列入?#36865;?#31561;大事,项目自身配建幼儿园,重点打造的九年一贯制公立学校—龙门第二实验学校,学校将沿用之前瀚宇天悦项目斥资打造的龙门实验学校的教学经验,另外周边还有丰庆路小学、郑州七中,树人中学等。
    虽不算标准的主城区,但也算是配套设施较为完善的金水主城区了,隔河相望的金水市民活动中心,预计明年也将对外开放,包括文化馆、体育馆、档案馆、图书馆、科技馆等。
    纵观2019年的郑州楼市,要?#31561;?#24230;真的是非金水北区莫属,因其独特的地理位置及配套资源,这里是除了东区以外,郑州改善人群最多的区域,跟周边翠园、华瑞紫金嘉苑、美盛等同属一个系列,几乎都能做到学区+地铁+交通+配套的多重利好,但也都有一个共同的特点,容积率普遍偏高,总之各有利弊,遵循可住、可租、可售的原理,刚需、刚改、改善可?#22253;?#38656;选择。
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    瀚宇天悦城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 天?#20303;?#39118;华苑 2019-12-25 17:13
    郑州的发展轨迹,始终离不开“城市向东,生活向北”的发展趋势。位于城市东北角的鸿园片区,因其低密度的优良改善基因,自然备受关注。
    天?#33258;?#26472;金片区大手笔拿下的任庄城?#21335;?#30446;即为其中一员,总占地面积约930亩,包括绿城桂语兰庭项目,风华苑最早是天伦和金地合作开发的项目,后金地退出,目前由天伦独立开发,占地面积约73亩,容积率1.99,规划5栋高层和9栋洋房,高层 面积为95-125平的三房,2梯四户,洋房为125-140平的三房和四房,1梯?#20132;В?#27611;坯交付,整体定位为刚改?#36879;?#21892;,首批房源推出的为14号楼和8号楼,预计2010年上半年正式开售。
    地处鸿园片区,同属金水科教园区,但相比杨金板块,该区域整体更具改善基因,容积率基本都在2.0以下,定位也更?#30475;狻?
    西邻贾鲁河,东临索须河,再往北即为黄河,周边生态资源比较丰富。
    南侧的鸿宝路拓宽修建已经列入市政道路计划中,片区未来博学路、鸿苑路、明理路将打通,和龙子湖区域无缝对接,地铁1号线北延线在鸿宝路和明理路及杨金路和明理路均设有站点,20号线在片区沿杨金路铺设设有三个站点,杨金路和明理路为换乘点。
    这也是天伦致力打造的学府大城,内部规划一所九年一贯制学校地块,以名校为主。
    西北角商务地块为规划的2万方集中商业,丹尼斯已签约。
    作为北龙湖置业的外溢区域,优势主要是未来,缺点主要是现状,周边乡间小路居多,内部路网暂未修通,大车频繁出没,居住环境不是太好,生活配套?#29616;?#21294;乏,这种现状可能还需要持续几年,区域成熟周期至少5年以上,而且区域定位改善,所以目前的价格不算低,所以刚需?#29420;搿?/cite>(展开全部)
    天?#20303;?#39118;华苑
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 伟业龙湖上城 2019-12-24 18:24
    科教园区在众说纷纭中规划尘埃落定,这个不被看好的区域依然在质疑声中砥砺前?#23567;?
    伟业龙湖上城作为片区的拓荒者,3期从外立面到户型配套设施都是顺应当下设计的纯新盘,就连同一物业公司旗下的物业费也已经水涨船高,为3.2元/㎡。待售为6号楼,毛坯交房,目前强大的分销团队?#32431;且?#32463;加入。
    东侧的中央大道已改为龙源?#20998;?#36890;北龙湖,北侧的金城大道改为慧城大道贯通东西,机场确定不搬,东三环-中州大道区域住宅用地增多,未来10年内的发展主要集中在慧城大道以南区域。
    6号线虽然向北区域已经搁浅,但规划也有了明确的指示,在慧城大道与龙津路(即现在的迎宾路)规划有站点,地铁20号线从白?#22478;?#22495;沿慧城大道一路向西,龙源路与慧城大道规划有站点,但以上?#25945;?#32447;路未在近阶段的地铁批复中,5年内希望不大。
    因距离北龙湖仅一?#20998;?#38548;而被大家熟知,又因军用机场的存在被认为是最扶不起的一个片区,总之关于该区域的糟点与争议,从来也没有间断过。
    总体来说,距离市区不算远,片区已经有不少开发商进驻,但目前来说还是?#28304;?#38754;积的工地为主,杨金路经常有大车出没,成型商业基本没有,整体给人一种空置?#26657;?#20294;所有的一切都是需要时间的,杨金片区也不例外。万事俱备只欠东风,规划确定后期配套设施加快,希望杨金能早日迎来?#32422;?#30340;春天。
    龙湖上城算是占据杨金片区最好的位置,临近龙源路和慧城大道,周边部分住宅已交房,成熟周期短,目前价格比较有优势,刚需?#36879;?#21892;可以关注。
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    伟业龙湖上城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 富力建业尚悦居 2019-12-24 09:41
    3年前,一场以“808来了”为主题的悬念?#24405;?#24109;卷郑州。
    16年8月8日晚,富力建业尚悦居“808公顷 开启未来城市”新品发布会在建业艾美?#39057;?#24320;幕,这是由富力、建业、易居联合打造的郑州花园口808公顷智慧生态城,因总占地808公顷而得名,为花园口镇改造项目,北依索须河、南靠贾鲁河待开发的区域,体量较大,总占地12000余亩,但其中住宅用地不到总占地的25%,其余均为商业、商务、公园绿地、教育、医疗等。
    规划为超级生态大盘,整体结?#29616;?#36793;丰富的水系生态环境,融入与互联网+相关的智慧型创新产业,通过构建海绵系?#22330;?#29983;态廊道、健?#24503;?#36305;、城市湿地、河道水系保护等生态网络,打造低碳环保绿色出行的宜居之城;通过“智能物管系?#22330;?#29983;化处理系?#22330;?#33258;然通风系?#22330;IFI定位系?#22330;?#31038;区APP”等一系列科技服务系?#24120;?#25171;造一个宜居、智慧、科技、生态、低碳、生态、教育等融合八大理念的智慧型生活片区。社区?#26500;?#21010;几所15年一站式学校,满足幼儿园到高中的全?#21040;?#32946;,另外除了南北水系临河的景观设计,内部?#26500;?#21010;7所公园,其中整体绿地和水系面积占地2400余亩,所以未来的生态环境还是相当不错的。
    整个社区从规划来看方方面面都是奔着生态城的配置来打造的,后期主要就是要看落地情况了。
    12月19日土拍让808公顷再?#20301;?#24402;大众视线。
    郑政出〔2019〕86号(网)地块位于惠济区京水西路东、祥云大道北,合约88.465亩,容积率>1.0,<1.8,建筑高度28米,绿化率30%,起始楼面价6071元/㎡。
    ?
    郑政出〔2019〕87号(网)地块位于惠济区京水路东、滨河路北,合约180.417亩,容积率1.5,建筑高度25/35米,起始楼面价7279元/㎡。
    以上两个地块被建业富力易居旗下公司以起始价摘得,这也意味着建业808公顷花园口项目的低密度大盘正式拉开帷幕,容积率均在1.5左右,后期应该以洋房和小高层为主,规划是美好的,?#36136;?#26377;时还是残酷的,三者首次合作开发的刚需盘五龙新城的口碑早?#35757;?#20837;谷底,偏改善的尚悦居好像也不是那么尽人意,希望移驾花园口的地产三剑客在改善808公顷生态大城上?#20998;?#33021;有所改善吧。
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    富力建业尚悦居
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 润丰大都会 2019-12-20 15:06
    润丰大都会即是中能大都会,位于郑州市金水区普庆路西、新村路北,用地面积35517平方米,容积率3.79,规划9栋14/19/24F商务办公公寓写字楼,其中1-2层为商业,是中能集团在北区重点打造的商业综合体项目。
    该地块已经圈地多年,迟迟未动工,原因跟南侧的旭瑞和昌优地类似,土地性质原因,迟迟得不到解决,继规划证公示后,规划确定,好事临近,传言该商?#21040;?#19982;远洋合作,但目前该项目为中能集团和统?#36865;?#36164;有限公司各占50%合作开发,统兴集团为香港企业,远洋集团同为香港企业,不知二者在其中是否会有联系。
    中能集团为北京开发商,目前开发的项目有润丰悦?#23567;?#28070;丰锦?#23567;?#28070;丰新?#23567;?#28070;丰聚?#23567;?#20013;能荣府,商业项目有待建的中能大都会?#32422;?#20013;能大厦,但口碑一般,?#22909;?#26032;闻还是不少的。
    占据金水北区核心位置,家门口的地铁4号线,北侧为名门翠园的二十里铺改造项目,南侧为旭瑞和昌优地及普罗旺世,东西两侧?#28304;?#38754;积的经济适用房为主,周边配套齐全,目前日常生活的商业全?#31185;?#32599;旺世?#32422;案?#23567;区的底商在支撑,周边已开业的有国基路丰庆路的YOYO PARK购物公园,还有规划的名门翠园临三全路大体量的商业综合体及三全路丰庆路瀚宇天悦城规划的商业,所以未来周边商业也是如雨后春笋般浮现出来,想要?#24310;?#32780;出,还是需要真正实力的。
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    润丰大都会润丰大都会
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 保利海德公园 2019-12-18 16:10
    金水区爆款项目—保利海德公园位于中州大道与连霍高速交叉口的西北角,为金水区杓袁的改造项目,目前在售的为1号院、2号院和3号?#28023;?#21344;据最好位置的4号院位于杓袁南路北、杓袁东路西,89.83亩,已拍地,预计明年开售,整个项目主打低密度小高层改善性住宅,更是保利布局全国的海德公园系列产品,从最早的北京、深圳到沈阳,每一座保利海德公园都是城市更新的代表作品,但在郑州这个维权的年代,大多的经典住宅产品都发生了质的变化,希望未来这个海德公园是个例外。
    处于花园路、中州大道、连霍高速?#22270;?#40065;河的围合区域,和东侧的杨金片区一路相隔,与万众瞩目的北龙湖对角相望,装修标准为保利第五代全生命周期系统全装交付,除了标配的指纹密码锁、新风系统和地暖系统外,充分考虑每一个年龄段,实现全龄需求,处处彰显对三代同堂的人性化关?#22330;?
    优势:受军用机场的影响,全为低密度小高层,学校已确定为纬五路一小联合办学,中学为省教育直属学校联合办学,河南省实验中学和省实验二中的可能?#21592;?#36739;大,但联合办学和学校的直属分校是完全两个概念,不过鉴于周边的教育资源,有总比没有强。
    毗邻贾鲁河湿地公园,生态环境不错,改善盘必备的配套环境。
    东临中州大道,西邻花园路,南邻连霍高速,北侧的丽水路未来东侧与杨金片区规划的慧城大道相连,南侧的杓袁南路跟杨金路相连。
    劣势:距离地铁2号线最近的地块为安置区域,其余地块距离地铁2号线的刘庄站及即将开通的金达路站都有段距离,而且未来周边也暂未有新的地铁规划,有点伪地铁盘的感觉了。
    中州大道连霍高速至北四环段,未来规划为全程高架,所以未来这个区域尤其是临近中州大道的1号院和2号院将面临快速路噪音和机场噪音的困扰。
    北侧的军用油库跟马头岗机场惜惜相连,机场确定不搬,所以短时间内这个也不会有任何变化。
    周边暂无大型商业配套,刘庄配套的商?#30340;?#21069;还暂未入市。
    这个盘在价格上不占优势,明显也不适?#32454;?#38656;,作为金水北杓袁、刘庄、柳林
    联合的最大城?#21335;?#30446;,这些才只是冰山一角,刚改?#36879;?#21892;可以关注。
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    保利海德公园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 中博城珑誉园 2019-12-16 16:55
    管城区二环新盘不多,中博城珑誉园算是一个。
    中博城珑誉园位于石化路南、未来路西,为管城区中博片区杨庄村城中村改造项目,一期占地约43亩,容积率3.76,规划3栋33层、1栋28层、1栋26层高层住宅、1栋幼儿园和1栋会所,新亚洲建筑风格,户型面积为96-141㎡,?#25945;萘交?#20026;主,户型为当下流行户型,中规中矩,中间户通风连廊连接,覆盖不同人群。
    开发商为中博股份,成立于2001年,是一家集大型批发交易市场开发、经营、管理及房地产开发销售为一体的股份制企业,旗下拥有河南中博家具中心、中博家具名店街及中博?#19994;纭?#20013;博红木大观等大型专业商业,珑誉园将成为中博股份进军房地产的首个住宅项目,总占地面积600亩,因老城区独特的地理位置加?#19979;?#28023;铁路的分割,整个区域以铁路为界分为南北两个部?#37073;?#19968;期位于铁路南,以住宅项目为主,二期位于铁路北未来路青年路一带及郑汴路汽车站,加上现有的住宅,后期将规划为大型的商业综合体项目,填补周边商业的空?#20303;?
    毛坯交付,但加入了智能化系?#24120;?#21608;界防范系?#22330;?#30005;子巡更系?#22330;?#21487;视对讲系?#22330;⑽每?#31995;?#36710;齲?#31038;区规划?#20449;?#36947;、集中绿地及体育活动场地,总规划901户,对于一个操盘经验不是太丰富的开发商来说,顺应当下设计?#38382;?#20142;点还是很多的。
    二环内,周边配套成熟,成熟社区较多,东侧为凤凰台南花园、?#30331;?#30693;园?#32422;?#21457;展南郡、中科翡翠城等,学校有36中等,周边有现成的地铁5号线航海东路和未来路交叉口,6号线已批复,规划有魏庄站和货站街站,交通方便。
    物业为其旗下2017年成立的博强物业,新物业,后期的服务?#20998;?#36824;有待验证,
    目前首期已开,刚需和地缘性客户可以重点关注。
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    中博城珑誉园中博城珑誉园中博城珑誉园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 融创蘭园 2019-12-09 11:26
    融创兰园为东韩里改造项目,以经二路为界,一分为二,西侧为安置房,东侧为商品房,计划本月底首期开盘,目前融创已经开始狂轰乱炸招?#38752;?#25143;了。
    规划4栋6层住宅、3栋34层高层住宅及1栋21-31层住宅及一所幼儿园,总规划住宅建筑面积为205168.37㎡,安置房面积为5794.65㎡,规划户数2001户,地下停车位为2053辆,看完规划才知道,高层的容积?#25910;?#30340;不是一般的大,4.99的容积率看来是都分摊在了高层的?#39134;稀?#22240;该地块为安置房和商品房混合开发地块,为避免后期商品房与安置房同在一个屋檐下的各?#30452;?#31471;,安置房?#35805;?#32622;在地块的最南侧,与商品房以一条路隔开,众多的配套设施物业用房、居家养老服务设施、社区综合服务用房、便民店、?#20255;?#32852;防站等规划在了安置房区域。
    西侧安置房、南侧安置房,被红旗路、经一路、经二路、红专路所包围,加?#29616;?#36793;众多已经加入老破小行列的家属?#28023;?#32463;三路以西这一带,这算是唯一的新盘了,所以不论密度有多大,户型有多奇葩,只要价格不是太离谱,绝对不愁卖的,这就是主城区楼盘的优势。
    红旗路与经一路交叉口的经一路环卫中转站,不知?#26469;?#23478;介意不,应该短时间内不会有迁移的计划,介意的请绕?#23567;?/cite>(展开全部)
    融创蘭园融创蘭园融创蘭园融创蘭园融创蘭园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园国控天誉 2019-12-06 22:54
    目前碧桂园天誉一接近尾声,杨槐城中村的开发还在继续,后续还将有新的开发商加入,12月20日,待拍的郑政出(2019)90号(网)位于金水区金城大道北、杨槐路西,约42.187亩,容积率2.5,起始价5061元/㎡,为杨槐城中村改造项目。
    传说的豫发集团控股的上尤置业,目前工商信息显示豫发已退出,目前控股的公司为河南省湖泊水泥集团有限公司和郑州锅炉股份有限公司,其中湖泊水泥成立于1989年,主要子公司位于安阳,在省内水泥行业比较出色,郑州锅炉股份有限公司是中西部区域最大的锅炉生产厂家,二者虽未涉及过房产行业,但实力还是很强大的,总之上尤置业经历过一次又一次的股东退出股东增加,最后真的是傻傻分不清楚。
    杨?#36125;?#20301;于中州大道与杨金路交叉口,身处杨金片区确是最不像杨金片区里的都市村庄,距离马头岗机场还有段距离,临近金城大道、中州大道、杨金路,周边公共交通直接依附中州大道,目前有263路、131路和275路,虽然6号线?#35805;?#36335;拦截,地铁出行遥遥无期,但公共交通出行比杨金路向东的区域还是方便了不少,北侧目前的金水区艺术小学金科校区已招生,跨过中州大道为保利海德公园,杨金路?#24742;?#20026;规划的科教公园(目前大部分绿化已被破坏),北侧为污水处理厂及贾鲁河湿地公园,这是一个利弊均半的地段。
    郑州楼市变幻莫测,最终花落谁家,静待12月20日土拍。
    (展开全部)
    碧桂园国控天誉
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 龙湖·景粼?#21015;?/a> 2019-12-03 17:19
    龙湖景粼?#21015;?#26368;新规划新鲜出炉。
    规划1栋17层高层、10栋7-9层洋房、2栋10-11层小高层、3栋30-34层高层,2栋公寓产品及一所九班制幼儿园,高层规划为?#25945;?#22235;户、三梯五户,洋房一梯一户,住宅总建筑面积203533.26㎡,其中包括租赁住宅72043.77平方,zf要求配建的租赁住宅位于项目的东南角为两栋公寓产品,总规划1200户,每户套型建筑面积均小于60.044㎡,与西侧规划的住宅一?#20998;?#38548;,西侧商品房住宅项目总规划户数1086户,60到90㎡面积区间共296户,90㎡到130㎡共227户,130到150㎡共507户,150㎡到180㎡共48户,180㎡以上的户型为8户,以130-150㎡的户型为主力户型,更有180和180以上的户型,这对于现有的市场动辄户型控制在140平内,该盘更具改善基因。
    总规划地下机动停车位1763个,地上机动停车位194个,非机动停车位地上1792个,地?#36335;?#26426;动车停车位1779个,虽然大部分地上非机动车停车位在租赁住房周边,但洋房周边区域仍规划有大量的非机动车停车位,穿插在整个园区,这点确实有点煞风景了,希望后期物业多给力,才能保证真正意义上的人车分流。
    龙湖携其高?#20284;分?#31995;“景粼”进入郑州市场,同样选择了顺应郑州市场,做成了高低配,但仍以洋房为主力产品,静待龙湖地产把其名下三宝“物业、景观、?#20998;省?#22312;郑州发挥的淋漓尽致。
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