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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 奥兰和园 1天前
    最近朋友老妈要买奥兰和园,我满脸诧异,还没卖完,没呢,还有房子呢~人家就是不着急卖。奥兰,说的通俗就是背靠修高速公路,核心背景是zf,所以一直就这么不紧不慢的。吭哧吭哧卖三年了,有的楼栋都快成准现房了。
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    奥兰和园位于管城区城东路与陇海路向南500米路东,总占地面积60亩,20万方,容积率3.49,7栋高层(1栋公租房)、1栋商业、1所有幼儿园。该地块早期为农药厂用地,所以部分客户多少心理有些芥蒂。其实阿狸觉得可能大家想多了,如果真的存在问题,在开建前及竣工备案时都将无法通过环评这一关。
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    整个项目可谓是老城区较为核心位置,周边配套齐全,二环内,老城区,距离2号线地铁口(陇海东路占)的距离也不算远;贝斯特幼儿园、管城区外国语小学、实验小区、创?#38470;中?#23398;等教育资源;大润发、新世界百货等商业设施;
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    但项目价格也不便宜,因为标准的二环,目前在售产品基本上都在16800元/m2左右,基本上也都是周边居民及管城区客户,整个小区交付时有新风系统、指纹密码锁、单元入户非毛坯大堂等社区配套。项目产品采用空中连廊设计,算不上真正的改善盘,产品面积约87㎡两房、101-128㎡三房、129-143㎡四房;
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    目前仅剩最后?#27426;?#27004;2#楼,还有其他楼栋剩余的少量房源,也没其他特殊优惠,而且因为项目周期?#36739;?#22826;长,?#24067;?#20046;没啥推广信息出?#37073;?#20063;就这么默默地去化,外加上价格确实不低,刚需客户买不起,改善客户又有点看不上,所以去化速度也就不快。
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    奥兰和园奥兰和园奥兰和园奥兰和园
  • 房产评论师
    阿狸 点评 绿都澜湾 2天前
    管南神话,终于在2019年要谢幕了,绿都在这个片区的两大神盘将相继推出,未来这个片区将交由其他几家开发商开启浓墨华彩的篇章。绿都紫荆华庭早早就已经结束,绿都澜湾一直?#36824;?#20197;绿都紫荆华庭的升?#26635;媯?#36825;个升?#26635;?#20063;已经打出最后?#27426;?#30340;文案。
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    从一期的荒无人烟到现在的七期开盘,清盘。从前两期的交付情况来看,虽不是完美交付,但多少在这个刚需聚集的区域,还算说得过去。
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    绿都两个项目的?#23478;?#25176;地铁线,但确实地铁线是加分项,但也不是每个地块都临近地铁口(站马屯站),但七期梓园临近紫荆山路距离地铁口更近,距离创?#38470;中?#23398;、商业更近。整个七期占地45.9亩,14.89万方,建筑面积70-140m2,七期的户型却不是最优质的。
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    70m2两房,户型还比较方正主卧、次卧都带有飘窗,卫生间干湿分离,餐客一体;
    98m2三房,户型方正,餐客一体,主?#28304;?#26377;飘窗,但次卧的采光效果较弱,卫生间不是干湿分离;走道过长,造成面积浪费;
    106m2三室?#25945;?#20004;卫,两卧朝南带有飘窗,双卫,而且干湿分离;
    107m2三室?#25945;?#20004;卫,三开间朝南,U型的厨房设计,主?#28304;?#26377;卫生间和飘窗;
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    但在其他区域都在调价的时候,管南地带的价格还算坚挺,永威城站上了15000元/m2的街口,绿都澜湾站到了15500元/m2。但七期的价格拉这么高是因为创?#38470;中?#23398;已经开始招生,学校配套落实,而且这个价格绿都绑架上了车位,加10000元,就可赠?#36879;?#19977;层的车位一个,所以,羊毛还是出在羊身上,间接把去化难度较大的车位给绑架出去了。
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    但在目前的管南,确实没啥项目了,再有就是融创、碧桂园、富田了,就位置和配套上,确实有些不及。所以,这也是上车管南的最后机会了。
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    绿都澜湾绿都澜湾绿都澜湾绿都澜湾绿都澜湾绿都澜湾
  • 房产评论师
    阿狸 点评 坤达?江?#34903;?/a> 2天前
    坤达江?#34903;?#26159;坤达地产继祥龙城后又一南龙湖项目。项目位于紫荆山南路与新老107连接线交汇处,总占地约3000亩,总建筑面积约260万方,2.0超低容积率,项目采用新亚洲建筑风格,整体规划涵盖住宅、教育、医疗、商务、休闲等多元业态。
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    坤达江?#34903;?#39033;目一期规划容积率为2,绿化率为58%,停车位1232个;其中一期在售,占地109亩,容积率1.77,共11栋楼,其中4栋高层,7栋洋房。高层以88-89㎡小三房;洋房8+1层,顶层复式,97㎡-141㎡三房四房。
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    项目最大的优势就是大盘,社区配套齐全且为双气项目;签约华师大送学位(幼儿园到高中15年一站式教育),但对比一下,项目地处龙湖,这个几乎售楼部门对门的区域,周边不缺反大的开发商及?#23601;?#22320;头蛇。
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    浩创、正商、?#30331;?#31639;是最早在此区域大面积扎根的开发商,除了这两年新拍的地块,几乎该交房的都交付那个了,而后进驻的孔雀城、雅居乐品牌号召力都要比坤达强一些。但项目是南龙湖少有的双气社区。签约华师是个加分项。
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    目前项目一期已经在售,高层价格在8700元/m2左右,洋房标准层价格在9900元/m2,价格在南龙湖优势其实并不明显,应该在近期各家优惠促销的前提下,这个还微高。
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    88m2三室?#25945;?#19968;卫户型设计的比较?#33080;ぃ?#20294;卫生间做到了干湿分离,动静分离;
    88m2(B)三室?#25945;?#19968;卫,户型比较方正,超大阳台设计,餐客一体,舒适度稍高;
    89m2三室?#25945;?#19968;卫和88m2的有些相像,面积上有些微差。
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    但项?#31354;?#20960;次开盘效果还?#26657;?#22823;多数客户选择,多数冲着华师学校名额、双气社区,高标的交付配置。但学校名额毕竟有限,名额消耗尽,后期大批量地块该如何去化。提升品牌力、客户认可度,增加产品价值,也许才是最终项目实现快销盈利最大话的目标。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 申泰中原印象 2天前
    ??申泰·中原印象位于郑州市金水区经三路与红专路交会处,总占地面积约155亩,总建筑面积约95万方,整个项目为综合体项目,涵盖住宅、商业、公寓。购物中心。将建成150米超高层建筑群。
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    项?#31354;?#20307;内部规划近1万方社区商业、近3万方主题购物中心,小区景观联手重庆道合,打造不同主题景观涉及主入口迎宾区、中央综合会客厅及全年龄段儿童主题成长乐园;小区内配备六重安?#32769;?#32479;、彩色金刚砂分区地下车库车位配比1:145;5.8米的精装入户大堂。社区雾森系统、灭蚊系统及wifi覆盖。
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    身居二环,公共交通配套资源也很丰富,双地铁(2号线、5号线),经三路还是郑州曾经出名的财富大道,距离中州大道、农业路、甚至花?#22885;?#31561;城市主干道都很近。项目自身建有3500m2幼儿园,周边省人民医院幼儿园、省直机关第一幼儿园等重点教育资源。排名靠前的纬五路一小、省实验中小学也都在附近。
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    虽然项?#31354;?#25454;位置、配套等优?#39318;?#28304;,但不可回避的是项目是个城?#21335;?#30446;,而且开发商在郑州并没有开发经验,一直长期在地市做项目,口碑也还算可?#22253;选?#32780;且临近的融创蘭园已经开盘,仅拿出?#27426;?#27004;试水,但开盘结果也并不理想。
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    规划6栋高层住宅,住宅共1768套,产品户型丰富:分别为68/77㎡两房、112/115/117/132㎡三房、139/143㎡四房、160㎡五房;其中主力户型为112-117㎡三房。
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    整个小区全部以34F高层为主,其中6#楼为3T6的设计,其余5栋楼为2T4的设计。预计首推高层3#和7#,分离式核心筒连廊设计,中间户为112㎡三房,两侧为143㎡四房和132㎡三房。
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    对比临近的竞品项目融创,户型上也都?#21069;?#26020;?#22253;?#20004;把,亮点都不多,但有位置、公共配套成熟就是最大的卖点了,周边地缘性的客户,或者看过融创蘭园的没有选到合适的客户可以去看看,价格预计不会比融创蘭园的价格高。但开发商实力则没有融创强也是不争?#29575;担?#24320;发周期会更长,做出的产?#20998;?#33021;在最终交付时见分晓了。
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    申泰中原印象申泰中原印象申泰中原印象申泰中原印象申泰中原印象
  • 房产评论师
    阿狸 点评 正商湖西学府 2天前
    正商湖西学府,项目位于郑州高新区红?#26041;?#19982;川杨路交会处,总占地约77亩,规划4栋高层、9栋洋房、1栋综合用房、1所幼儿园。总建筑面积约18.6万方,容积率2.49,绿地率36.81%,项目采用新古典主义建筑风格,高层建面约94115㎡,洋房建面约104-118㎡,三房产品为主。项目自建幼儿园;周边规划4所小学,2所初中,1所高中;周边有郑州大学、河南工业大学等高校,配套还算成熟。
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    项目位居双湖科技城,双湖科技城是中建方程?#36879;?#26032;区zf合作开发,就像于滨河国?#24066;?#22478;。占地面积6平方公里,总投资约100亿元,规划人口约7万人,区域内包含7所学校、一所医院、体育馆、读书馆等,规划配套设施比较齐全,只是进度上没那么快。
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    目前区域内已经进驻的有中海、华润、美的、金辉、正商等名企,但毕竟是高新区四环外,加上本身的发展速度及今年的市场调控政策,各家也都不太好过。
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    本月初正商湖西学府进行洋房加推(2019年?#36335;?#39318;开),推出6#楼,?#24067;?8套房源,成家均价在13600元/m2(精装)?#27426;?#26159;以8F的1T2户的产品设计,但洋房的产品面积没有我们想象的那么大,都是118m2三室?#25945;?#20004;卫的设计,对于资金充足的刚需甚至是在西边上班的刚改人群来说,这个面积和总价倒是在可承受?#27573;?#20869;。
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    118m2的三室?#25945;?#20004;卫的户型设计的还算可以,比较方正,三开间朝南,1T2户,南北通透,而且主?#28304;?#26377;卫生间,只是次卧刚好对着客厅。
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    虽然正商对比周边?#28009;分?#28023;、华润等竞品价格上略有优势,但毕竟片区内洋房产品量充裕,各家去化速度都异常艰难。西区的上班工作的朋友,可以留意下区域内几家产品,毕竟这个片区暂时算是一个价格洼地。
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    正商湖西学府正商湖西学府正商湖西学府
  • 房产评论师
    阿狸 点评 锦艺四季城 2天前
    锦艺在北区也算依偎贾鲁?#20248;?#30340;元老级开发商,在售的锦?#25112;?#27700;湾,锦艺四季城,在北区这个竞争激烈的片区,近两年似乎有些过于低调,锦?#25112;?#27700;湾已经在售最后一期住宅,锦艺四季城已经在售六期产品,但近期的销量并不乐观。
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    锦艺四季城位于惠济区京广快速路与天河路交汇处,项目总占地300亩,总建筑面积约290万方,临近京广快速路,惠济区zf。也算是惠济区核心区域。而整个项目?#24067;?9个开发地块,其中14个住宅地块,3个商业地块,1个教育用地,1个医疗地块,项目规划有9所幼儿园,4所小学、1所中学,配套较为齐全。
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    但这两年随着融创、中海、正商的加入区域内,似乎老牌锦艺更加艰难。近期开盘的6期产品,整个地块占地50亩,?#24067;?栋楼,建筑面积约9万方,容积率2.49;本次开盘的为1#、2#、5#楼,全部为18层小高层建筑,开盘价格较五期产品价格有所下调,本次开盘价格在14000元/m2左右;
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    价格下调相比锦?#25214;?#26159;被逼无奈,因为区域内正商家和家洋房价格仅13000元/m2,而?#19968;?#26159;地铁2号线的延长线始发站,外加上融创中原宸院的特价,此次开盘价格优势并不明显。
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    本次推出的三栋楼以88-106m2的三房和125m2的四房产品为主,1#、2#楼2D2T3的设计,以88-89m2的三房和105m2的三室?#25945;?#20004;卫;5#楼是2D2T2的设计,以105的三房?#25945;?#20004;卫和125m2的四室?#25945;?#20004;卫为主。三栋楼?#24067;?#25512;出249套,去化不到160套房源,这样的开盘结果,其实并不理想。
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    原因有可能有以?#24405;鋼郑?#31532;一、周边?#28009;方?#20215;促销,造成客户?#29616;?#20998;流;第二、下半年市场下?#26657;?#21608;边,客户观望情绪加重;第三、临近?#20540;?#39033;目锦?#25112;?#27700;湾客户维权,多少?#19981;?#23545;品牌造成影响力。
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    但整体锦艺四季城的产品,对比周边竞品及区域内同期产品,锦艺四季城还是可圈可点的,容积率低,临近贾鲁?#21360;?#25945;育配套资源丰富等优势,还是有可留意的价值。
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    锦艺四季城锦艺四季城锦艺四季城锦艺四季城锦艺四季城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 郑州华侨城 2天前
    二七华侨城位于郑州南三环郑密路向南2000米,项?#31354;?#22320;2399亩,12月29日开盘为一期2号院的高层10#楼(1D18F2T4),洋房13#(2D8F1T2)?#24067;?#25512;出100套,去化96套,去化率96%;
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    推出房源明细:
    10#楼小高层:
    106m2三室?#25945;?#20004;卫推出36套;
    128m2三室?#25945;?#19968;卫推出 36套; ???
    洋房:
    143m2四室?#25945;?#19968;卫推出32套
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    成交均价:
    高层:13000元/m2,洋房:16000元/m2;
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    优惠政策:
    1、认筹优惠10000;2、订房优惠1%;3、按时签约优惠5000;4、按揭优惠2%;5、一次性优惠4%;
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    客户情况:
    前期蓄客15天左右,约150组左右,蓄客量还算充足。自身配套规划丰富,外加签约重点小学,客户比较看好后期升?#30331;?#21147;,本?#25105;?#25913;善型客户为主。
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    开盘点评:
    小高层106-128㎡三房,洋房143㎡四房,三面朝南居住舒适度高;开盘价格几乎与前两次开盘价格持平,对比周边竞品价格还算合理,未来项目自身配套资源丰富;开发商实力比较强,客户认可度高;项目虽为毛坯交付,但送地暖和新风系统?#36824;?#21010;地铁15号线从项目经过(华侨城设有站点),且签约幸福路小学(市重点),周边配套2所小学,1所中学,各类设施较为优?#21490;?#23500;,客户对于开发商实力及项目后期升?#30331;?#21147;较为有信心。
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    郑州华侨城郑州华侨城郑州华侨城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 恒大未来之光 2019-12-30 17:55
    恒大进驻航空港,似乎给港区的房地产市场原本较为平静的生活,放进去?#36865;防牽?#20854;实融创进驻的时候,已经开始有所打破,只是恒大进驻,让未来的港区竞争更加激烈而已。
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    原来的港区被豫发、正弘、万科、永威等房企长期霸占整个份额的一多半,但近两年市场调控之后,市区三环附件的各家房企都不太好过,更不用说环外区域,更是艰难。
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    恒大未来城市之光是恒大进驻航空港区的首个项目,整体规划约2200亩(已取得约1218.08亩),项目属于近两年刚刚落地的领事馆区域。从规划上看未来教育、商业配套资源也还算丰富,临近南水北调运?#30001;?#24577;走廊、北湖公园、冯庄文化公园、小清河滨河景观带等生态景观,但现在还是有些荒凉。
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    毕?#26500;?#21010;和实施落地还是要有时间去?#36158;ぃ?#23601;像目前最为成熟的?#22791;郟?#21457;展这么多年,也才算刚刚起步,很多配套建设还在完善中,但zf给予航空港区的区域政策的支?#37073;?#36825;是有目共睹的。
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    但恒大的优势是造城,恒大未来城市之光规划有商业配套规划约1.1万㎡星级酒店、近1万㎡国际会议中心、约1.1万㎡全天候运动中心、约8万㎡商务办公中心、约4万㎡艺术商业、约3.1万㎡恒大影城及特色商?#21040;郑?#33258;身配建有9所国际双语幼儿园,片区内更规划9所小学、3所初中和1所高中,如果全部落地,项目自身配套就能满足客户的基本生活需求。
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    而整个小区也将打造智能化社区,恒大未来城市之光引进新风除霾系统,红外线报警系统,高清数字可视对讲系统,图像语音双识别,智能监控系统遍布;所有产品采用精装修交付。
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    此次恒大未来城市之光,营销之战有点恒大文旅城的节奏,铺天盖地的,8xxx元/m2起的价格还是挺有吸引力,毕竟目前在购置港区的客户,除去地缘性客户,投资客还是主力。
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    而整个地块以小高层、高层产品为主,容积率在1.8-2.5之间,建面76-128m2的两房、三房,从项目启动到认筹,人海战术,天天火爆场景。但其实在购房时候还是要冷静,毕竟现在片区内的价格也都不是那么高,正弘中央公寓临时康平湖、地铁2号线的地块价格在10000元/m2左右,永威南樾在10500元/m2左右,但毕竟片区相比较还算比较成熟。
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    恒大片区现在出门除了荒凉还是荒凉,及时两三年后交房,能出去吗??#20848;?#24748;。
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    73m2的两室?#25945;?#19968;卫,三开间朝南,餐客一体,主?#28304;?#26377;飘窗,但阳台空间较小,卫生间临近厨房;
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    82m2三室?#25945;?#19968;卫,户型比较方正,三面宽朝南,南北通透, 餐客一体;
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    98m2三室?#25945;?#20004;卫,餐客一体链接阳台,动静分区,主、客卧室分离;
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    106m2三室?#25945;?#19968;卫,三面宽朝南,大开间,南向阳台,双飘窗设计,餐客一体;
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    本次开盘推出24栋,2542套房源,成交约1500套左右,均价在8200元左右,去化率还?#26657;?#20197;投资客为主,但对于片区短时间内见收益不太看好。
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    恒大未来之光恒大未来之光恒大未来之光恒大未来之光恒大未来之光恒大未来之光恒大未来之光
  • 房产评论师
    阿狸 点评 永威城 2019-12-30 15:57
    原管南几大巨头项目?#23478;?#32463;接近?#37319;?#32511;都紫荆华庭住宅早就结束,仅剩少量公寓在售。绿都澜湾也是最后一期和公寓在售,?#21351;?#20303;宅剩下的也不多了,而永威城也已经马上接近?#37319;?
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    目前是六期产品在售,整个六期占地56.6亩,建筑面积17.79万m2,容积率3.5,规划9栋34层高层,但永威城6期都是1个单元,2T4户的产品设计。以88-145m2的产品为主,这一期?#24266;?#24310;续刚需、刚改的模式。
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    整个6期地块,地块面积不大,密集量也不算小,而且整个户型设计比较方正,三开间朝南,只是对比五期得房率稍低,整个的得房率在70%左右。永威以往的三大法宝?#24266;?#24310;续,但不能回避的是学校还没解决。
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    88m2三室?#25945;?#19968;卫,三开间朝南,南向双阳台连通,采光效果比较好,动静分离,?#21491;?#26356;开阔。但入户门正对着客厅,过道过长,造成了面积浪费,卫生间干湿不分离。
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    116m2三室?#25945;?#20004;卫,三开间朝南,南向双阳台连通,主卧设计有独立?#26053;?#38388;、卫生间,餐客一体,舒适度较高?#36824;老脸ぃ?#21355;生间不干湿分离。
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    128m2三室?#25945;?#20004;卫,三开间朝南,餐客一体,动静分区;
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    145m2四室?#25945;?#20004;卫,户型方正,三开间朝南,主?#28304;?#26377;独立?#26053;?#38388;、卫生间,舒适度高;但卫生间干湿不分离,入户门正对着卫生间。
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    永威城六期玖著,均价也涨上去了15200元/m2左右,永威品牌客户认可度比较高,但六期玖著的交房时间也不是一般的长,预计在2023年交房,毛坯项目,这样的开发周期是有点长了,但这可能未来将成为趋势。
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    因为zf的?#27426;?#26399;管控、竣工验收方式的变革,这一年施工的天数在急剧缩短,所以拉长周期有可能成为未来的集中趋势。但对于郑州关注南区的客户,仅从永威对于产品的态度上,其实还是可以留意对比一下的。
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    永威城永威城永威城永威城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 中博城珑誉园 2019-12-30 12:30
    中博城珑誉园由河南中博股份有限公?#23601;?#36164;开发建设。中博股份我们所熟悉的可能是就是大型的专业市场,像河南中博家具中心、中博家电、中博红木大观等大型专业商场。房地产开发上,经验不是很丰富,但从中博城珑誉园的产品设计能看出来,还是比较用心的。
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    中博城珑誉园项?#31354;?#22320;2.8万方,总建筑面积约14.7万方,容积率3.75,绿化率约35%,建筑密度20%,有5栋高层建筑、1栋幼儿园、1栋会所组成。1-3栋33层,5栋28F,6栋26F,?#24067;?01户?。
    中博城珑誉园小区采用新亚洲建筑风格,小区共设有两个出入口,分别设置在石化路和未来路上。另有两个地下停车上出入口,分别设置在石化?#20998;?#22823;门西侧,另一个设置在魏庄街上。机动车车位配比1.1%,非机动车车位配比:1.6%。
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    本月中旬项目首开,推出近两栋楼,以96-140m2产品为主,均价在15500元/m2,在环内这个价格是不高,中博?#20848;?#20063;是认为第一在品牌号召力上?#36824;唬?#31532;二、开发经验不足,客户认可度不高;所以在首开上做出?#32654;?
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    本次推出了96m2的三室?#25945;?#19968;卫,户型还是比较方正的,三开间朝南, 主卧赠送飘窗,南向超大阳台设计,舒适度还是可以;
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    119m2的三室?#25945;?#20004;卫,做到了南北通透,主卧设计有飘窗,只是这个户型比较?#33080;ぃ?#21355;生间不是干湿分离;
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    140m2四室?#25945;?#20004;卫,户型方正,南北通透,而且三开间朝南,主?#28304;?#26377;独立的?#26053;?#38388;,卫生间干湿分离;
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    所以项?#31354;?#20307;的户型设计还是可圈可点,开盘价格也还算合理,但去化效果不是那么理想,无非是品牌、开发经验,客户信息不足;外加上项目推广上力度也都够,而且?#20848;?#24456;多客户看上位置、户型,除?#35828;?#24515;开发经验的问题,再有就是临近专业市场,?#22330;?#22581;?#19981;?#26159;一部分原因。
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