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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 恒大未来之光 2019-12-30 16:21
    昨天中午,恒大未来之光进行摇号选房。

    包含地和5号院578套、地和6号院689套、人和1号院784套、乐和6号院491套,?#24067;?#25512;出小高层、高层24栋,2542套。

    【成交价格】:
    地和5号?#28023;?450元/㎡
    地和6号?#28023;?300元/㎡
    人和1号?#28023;?300元/㎡
    乐和6号?#28023;?100元/㎡

    前外界透?#24230;?#31181;去化数据:1.清盘,100%去化;2.去化1500套左右;3.去化2000套左?#25671;?

    真?#30331;?#20917;,不得而知。估计现在只有开发商营销口、财务口有准确信息。

    但即使是去化1500套左右,也属实牛逼。对于冰封两年多时间的航空港楼市无疑打了一针强心剂。
    不说价格,这个开盘量,放在整个大郑州来说,也是座上王者。

    恒大取得这个成绩,一方面是价格优势,另一方面也离不开分销的帮助。

    恒大未来之光毛坯价格应该在7500元/㎡左右,虽说精装修,依恒大尿性,500——800元/㎡足矣。

    这几块地楼面价都在2000-3000元/㎡之间,利润空间还是有的。

    前几日,向西约8公里处,清华园溢价五成以上,摘地三块。楼面价在4500元/㎡左右,保守估计起售价9000元/㎡以上。

    相对北港核心区来说,每平有2500元/㎡左右的价格空间。相对南港来说,也有1500元/㎡左右的价格优势。

    不禁让我想起2017年4月30日,开封恒大未来城一次推出2000余套高层和洋房的场景。当天清盘,水分极少。

    当时一朋友也有参与,并为选到合?#21490;?#28304;,伤心不?#36873;?#30005;询我加3万转让费,是否可以入?#37073;?#26126;确告知放弃。当?#36924;?#36824;心有不甘,事后看来绝对明智之选。

    个人认为,这个项目不太适合刚需?#32422;?#30701;期自住需求者。当然,你家在附近的除外,一平安置房也得大几千元。

    有长期投资想法,看好港区?#32422;?#39046;事馆区前景的,购入一套也倒?#21442;?#22952;。毕竟价格不高。只是?#27426;?#35201;能耐?#31859;?#23490;寞。

    这个未来有多远?10年?20年?且等得11/13/17三条地铁建成开通、1830亩冯庄文化公园花开之日、领事馆落地生根之时吧。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    小顽童 点评 洺悦家园 2019-12-27 09:40
    项目包含两块地,一块约26.6亩,一块约53.4亩。
    规划有13栋18层小高层?#32422;耙欢?#24188;儿园,新中式风格。

    两地块均为文创园中部设计城高端人才配建住房,按?#23637;?#23450;,此住宅仅销售给在郑州文创园中部设计城已注册企业或其关联企业员工。也就是我们俗称福利房。

    这个项目很早之前就出来了,只是迟迟未正式开售。偏偏现如今这个节骨眼露面,也是个能掐会算的命。

    别人的福利房都是托关系花好处费,这个偏偏很冷淡。整体均价8500元/平,车位8——14万元/个。价格倒是不高,只是今年的绿博竞争过于惨烈,去化艰?#36873;?

    包含90㎡三室?#25945;?#19968;卫(南北通透、双飘窗)、132㎡三室?#25945;?#20004;卫(三开间朝南、双阳台、双飘窗)、157㎡四室?#25945;?#20004;卫(四开间朝南、三飘窗、双阳台)等多个户型,整体?#28304;?#38754;积为主。

    周边是平安府邸、瑞禾嘉园、朗汇明园、天禧小区等单位团购房,真是扎堆呼应。

    开发商电建地产重组成立于2005年11月,是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一。

    目前在郑州基本确定四个项目,除绿博这个,滨河两个:电建泷悦华庭、电建泷悦华筑,中原区还有一个电建洺悦府(?#24405;?#20844;园附近)。

    洺悦是2016年电建地产发布的“澋悦、洺悦、泷悦、泛悦”四大?#20998;?#20135;品系列之一,其核心理念是?#20658;计?#23452;居”。

    洺悦府物业采用电建物业,2.72元/平方,交房时间为2022年4月30日。
    (展开全部)
    洺悦家园洺悦家园洺悦家园洺悦家园
  • 房产评论师
    小顽童 点评 和昌盛世?#21069;?/a> 2019-12-24 11:16
  • 房产评论师
    小顽童 点评 ?#30331;?#32654;庐湾 2019-12-03 10:41
    北龙湖——永威上和院、融创壹号院、金茂府

    绿博——普罗理想国

    白?#22330;?#28698;海观象、亚新紫藤公馆

    杨金——泰禾东府大院

    滨河——?#30331;?#32654;庐湾、亚新海棠公馆

    这些楼盘都是作为区域楼盘名片的存在,也是价格扛旗者。

    ?#20998;?#39640;,价格贵。但也有一个通病:去化慢。

    整体而言,?#30331;?#32654;庐湾卖得?#20849;?#38169;。自今年五月底以来,整体去化三分之二,大概还剩下百十套房源。

    相比其他楼盘,销售两年时间,仍有过半房源,着实可圈可点。

    并且价格还在上浮,比首开价高出2000元/㎡左右,目前均价28500元/㎡。

    相?#28909;?#21019;壹号院、亚新海棠公馆、瀚海观象等楼盘变相降价的行径,更是显得坚挺。

    与一位购买该楼盘的业主闲聊,问其愿意掏腰包的原因,主要就是喜欢这个?#26391;?#19968;帜的设计。确实,SCDA创始人曾仕乾亲自操刀,将其在?#24405;?#22369;、伦敦等地的超前设?#35780;?#24565;融入到这个项目中,足够惊艳。

    176㎡、212㎡、235㎡这三个户型,个人更喜欢212㎡的复式。

    整体而言,这个户型兼具大气、舒适、高利用率于一体。

    176㎡户型虽有挑高,但很鸡肋,感觉在为其他两个户型产品做嫁衣。从高往低走的动线让人很不舒服,反衬的平层有些低矮。手?#25151;?#35029;的话,不如换个户型选择。

    235㎡户型中规中矩一些,融合了这个设计的中庸特质。

    简单算下,212㎡、235㎡两个户型产品总价基本上在600W以上,在滨河这个区域真不算低。

    甚?#37327;?#20197;说这些客户也算是北龙湖的准业主层次,譬如正商上境系的小面积?#20301;?#22411;,即将出炉的龙湖北岸的小高层产品。
    不过,萝卜白菜,各有所爱。

    很多人讲,这个楼盘距离高铁线路有些近,实地感受下尚可,800米左?#25671;?

    只是这个项目的交房时间需要注意下,四年半工期,2023年交房,自住的话需要多加注意这个时间节点?#32422;?#35013;修风格的交替变换。
    (展开全部)
    ?#30331;?#32654;庐湾?#30331;?#32654;庐湾?#30331;?#32654;庐湾
  • 房产评论师
    小顽童 点评 瀚海观象 2019-12-02 16:17
    众所周知,郑州地产圈两个李W。一个煤老板起家的永威李W,一个卖冷冻?#31216;?#36215;家的的瀚海李W。

    永威凭借永威东棠、永威翡翠城、永威上和院等一众精品楼盘傲视郑州地产圈,瀚海依靠瀚海晴宇的炫酷外立面声名大噪。

    很多路人可能不知道瀚海,但?#27426;?#30041;意过金水东路东风渠旁的晴宇。因为他的与众不同,因为他的标新立异。

    或许因为厌倦,或许寻求突破。瀚海在两年前选择摒弃王弄极的遗世作品,一改瀚海晴宇、瀚海思念城、瀚海尔湾、瀚海航城的?#31895;普程?#22806;立面。选定上海古北壹号作为参考,外立面选用进口石材+?#23458;?#37325;金模仿。

    售楼部景观示范区?#32422;?#26679;板间目前已经开?#29275;?#37096;分外立面?#32422;?#20250;所雏?#38382;?#26223;呈?#20013;?#26524;很是不错,能看出来下?#25628;?#26412;。

    只是样板间装修风格实在不好恭维,掉价!?#25918;?#20498;是一个个响当当:

    中央空调采用日本日立;
    新风系统采用美国百朗;
    水龙头?#32422;?#33457;洒采用德国当代 ;
    马桶和浴缸采用德国唯宝;
    烤箱采用美诺 ;
    厨房烟机采用博世 。

    对外宣称精装标准8000-10000元/㎡,实际打个五折吧。这也正常,谁让房子降价了呢。目前整体均价23000元/㎡,相比之前28000元/㎡,?#32511;?000。

    不得不承认,开发商也在割肉。一方面行情下?#26657;?#19968;方面备案价过低。

    不过,针对之前以28000元/㎡定过房的客户,瀚海观象会给他们退?#20849;?#20215;,还算小小弥补一下。
    其实这块地背后付出的土地成本相当之高,绝不是表面那样。想想2016年的亚新紫藤公馆土地价格,便略知?#27426;?


    如果开发商能像宣传所讲,不惜重金匠心打造,对于东区改善人群来说不失为一个好选择。

    只是,这个价格释放出来后,紫藤公馆很是头?#37048;?#26412;就难卖,这下压力更大。

    长远来看,这个项目的位置和建标都优于紫藤。本想着观象会以28000元/㎡的价格火速救场,没想到反被插了一刀。

    遥想当年,瀚海晴宇180㎡户型内购价14500起,开盘均价17000;230㎡户型内购价15300起,开盘均价18000;320㎡户型内购价17800起,开盘均价21000。

    恍如隔日,唏嘘不?#36873;?/cite>(展开全部)
    瀚海观象
  • 房产评论师
    小顽童 点评 永威上?#36879;?/a> 2019-11-15 17:28
    在郑州地产圈里,永威是很善于讲?#36866;?#30340;。

    譬如李老板不满意绿城的房子,?#32422;?#20462;复?#27426;?#39033;目样板间不满意,?#19994;?#37325;装;不满意景观绿化,撤掉重新铺装等?#21462;?

    亦真亦假,亦得亦失!似乎永威尝到了甜头,不遗余力。

    很多人都知道,上?#36879;?#20986;自李玮珉、庄镇光、孙虎三位大师之手。
    但当置?#20498;?#38382;脱口告诉我景观示范区的石材是庄镇光带着人在山里采了一年时间,听得我顿时头有点蒙。

    还有示范区的16棵丛生乌桕,是永威团队花费8个月时间,跨越多省,?#35762;?#32422;20公里,耗时5小时,终于找到!这帮人估计是在外面游山玩水累了,也想回家妻儿团圆以下,然后把8个月前联系好的苗圃基地向领导作出汇报。

    言归正传,目前项目主推精装小高层,均价12000元/㎡,还可以首付分期。

    标配中央空调、新风、地暖、净水器、智能马桶?#21462;?

    实地看完之后,产品也着实不赖。虽然是远郊项目,但度假养老需求的话,这个价格还可以接受。人家耗费巨工,?#37327;?#23545;出来的缝,也值当多花200块钱。

    整体占地约1150亩,保留林地500亩,建设用地约650亩。三期开发,规划产品包含类独栋、双拼、联排、叠墅、洋房和小高层。

    只是面积都有些偏大,包含160㎡、190㎡、330㎡三种平层户型,还有251㎡、430㎡两?#25351;詞交?#22411;产品。

    真是压力山大呀,替他们?#37066;保?#21363;使名声大噪的普罗理想国,还保留了一半的叠墅?#20004;?#19981;敢开售。想提高逼格,整点别墅产品即可,小高层面积这么大,么法弄啊!
    (展开全部)
  • 房产评论师
    小顽童 点评 金地名悦 2019-11-15 14:06
    11月13日,经开国际物流园区拍出两块住宅用地。

    20号地,35.8亩,由路劲摘得,容积率3.5,每亩单价1001万元/亩,成交楼面价4292元/㎡。

    21号地,82.2亩,由和昌摘地,容积率3.5,每亩单价874万元/亩,成交楼面价3744元/㎡。

    这两块地均位于南区梦湖周边,与前段摘地的星联、英地、保利位属同一片区。

    如果这几个盘能同?#36924;?#21551;动的话,大概率能形成联动之势,将片区抄个小?#21462;?

    但又似乎不太现实,估计大部分会?#31859;?#20648;备项目,短期很难启动,毕竟北区三剑客还处于水深火热之?#23567;?

    前些天,闲来无事,探盘金地名悦:

    金地名悦以双11名义,搞了个88折活动,均价10000左?#25671;?#22823;户?#25512;?#20302;,小户?#25512;?#39640;点。

    这已经是其第二次大规模降价。

    首开均价12700元/㎡,精装修;
    精装改毛坯,均价11000元/㎡;
    片区价格?#21073;?#22343;价10000元/㎡。

    精装改毛坯,倒是好事,毕竟金地铂悦精装对购?#31354;?#36896;成的阴影还没有散去。

    金地这个地块很是规整,纯高层设计,包含89㎡三房、117㎡三房,139㎡四房等多个户型面积。与周边碧桂园峯景、万科溪望重合度较大,只是金地的户型有点差。

    目前,前面23层的高层已经售完,在售34层的高层楼栋。整体还有一半以上的房源在售,销售难度较大。

    加上等朋友的?#20498;剩?#22312;售楼部等了一个多小时,也没见其他客户到访。

    紧邻售楼部的碧桂园峯景,工程速度很是?#35813;停?#24456;多楼栋基本成型,看来SSGF建造工艺很是有效。

    临走的时候,下午6点半,顺路转去万科溪望售楼部,经过一条工地临时道路,到达景观示范区。蓦然发现售楼部已是一片漆黑,不知是再次封盘还是作何?#20498;省?

    友情提示:这三个楼盘除了地缘需求外,无论是投资还是自住尽量别碰,不信的话,开车在周边转几天感受一下物流园区的热情。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 恒大未来之光 2019-11-11 16:51
    恒大未来之光城市展厅于上月19日开?#29275;?#33410;奏挺快。

    今年7月份摘地,现已准备好收割的镰刀。

    速度方面虽然比不上五星期的碧桂园,但项目周边也确实荒凉至极。

    除了通顺的柏油?#20998;?#22806;,只剩下一望无际的田?#21834;?

    项目位于鄱阳湖路与荆州路交会处周边,总规划占地约2200亩。周边规划的是领事馆区,很高大上,只是不知猴年马月得以落成。

    恒大也是诚实,直接告诉你这是未来之光。最近几年,周边想要看见灯火那是有些?#36873;?

    周边?#26500;?#21010;有约1830亩得冯庄文化公园,?#32422;?1/13/17三条地铁。

    项目共分4个地块开发,分别为天和,地和,人和,乐和。

    计划首开地和5号?#28023;?栋15-17小高层)、6号?#28023;?11栋16-17小高层),乐和6号?#28023;?栋15-17小高层)和人和1号?#28023;?栋23-25高 层),面积为76-128㎡,精装修交付。其中86-108㎡三室占比较多,约7成左?#25671;?

    这个片区虽?#36824;?#21010;的高大上,但开发周期过长进而造成不确定因素也较多。

    较早成熟的北港已经从高位的11000跌至目前的9000+,近两年都已不再蹦跶。

    规划先?#26657;?#36215;点较高的南港现在也是叫苦不迭。只能?#30475;?#21335;边地市忽悠,用大巴车往售楼处拉人。

    恒大如想再现当初开封恒大未来城数千人抢房的场面,估计得市场价打五?#37048;?/cite>(展开全部)
    恒大未来之光
  • 房产评论师
    小顽童 点评 万科荣成?#35760;?#22307;菲 2019-11-11 16:19
    时隔近两年时间,万?#35780;记?#22307;菲东地块高层产品再度问世。

    由于合作?#25509;雤f之间迟迟没有?#35757;?#19979;空间方面的相关手续解决,导?#38706;?#22320;块高层不得不以准现房销售。

    目前这五栋高层已经封顶,三栋的外立面已经呈?#37073;?#31934;装修交付。户型面积和西地块相差不大,包含124㎡、128㎡、150㎡、168㎡、170㎡等几个户型。

    西地块高层可以选择毛坯,?#37096;?#20197;选择精装,东地块则全部精装。

    简单看了下,精装标准不算低。厨卫洁具采?#27599;评鍘OTO、伊莱克斯等?#25918;疲?70㎡的户型,基本实现了全屋吊顶,室内还有除霾新风系?#24120;?#22909;包含玄关柜、鞋柜、背景墙等配置。

    另外,入户大堂的墙面和地面都是选用的天然石材,很有质?#23567;?

    可以说,东地块高层产品比西地块更有优势,并且距离郑汴中央公园较近,能看见里面的湖水。不过,西地块高层距离规划的8号线地铁口更近一些。

    据置?#20498;?#38382;讲,预估售价11500元/㎡左?#25671;?#21478;有精装别墅在售,因面积和位置有异,自900万至2000万+不?#21462;?

    也不知道说这个项目命好还是命差,一期别墅赶上绿博的光辉时刻,开盘即清盘;

    西地块高层赶上冷热交替,以10500/㎡均价,马虎卖完;

    东地块高层遇上黑暗时刻,周边蜂?#21040;?#20215;,?#29616;?#21463;阻。

    一边是金科博翠书院小镇和?#30331;?#39321;溪郡在以9000和9500左右价格兜售,一边是普罗理想国小高层14800高高在上。

    一半是海水,一半是火焰!

    最庆幸的是搅屎棍融创观澜壹号高层已经售完,对同仁来说也算个好消息吧。
    (展开全部)
    万科荣成?#35760;?#22307;菲
  • 房产评论师
    小顽童 点评 启迪科技城 2019-11-08 14:03
    12月6日,龙湖北岸将出让一块住宅用地。

    该地块位于龙湖外环北路南、龙津路东,土地面积72440.64㎡,约108.6亩,土地用途为城镇住宅,容积率不超2.5,建筑高度小于60米,绿地率大于35%。起始价22.2亿元,?#37169;?#20215;为33.3亿元,投?#39318;?#39069;不低于29.2亿元,房屋成本指导价23000元/㎡,综合房价最高限价32000元/㎡。


    根据位置显示,这块地为清华附中?启迪郑东科技城用地?#27573;В?#19996;至龙源西三?#37073;?#35199;至龙津路,南至龙湖内环北路,北至龙湖外环路,总占地约815亩。在今年的8月15日,其公寓部分曾推出近800套房源,去化500套, 目前在售的也是51-117㎡户型房源。
    均价30000元/㎡,精装修交付,根据付款比例有不同优惠。这个价位,在郑州其他区域的住宅都不敢这样卖。很明显,大家都是冲着清华附中的学位去的。只是这个学位溢价有点高,基本50万以上。为了孩子,真是下血本。

    目前,住宅地块开始出让,紧接着就会出产品,准备卖什么价位?预计小高层35000左?#25671;?
    当然,这都是猜测而?#36873;?#27605;竟地还没拿到?#37073;?#19975;一出来个K2,地被抢走呢???
    (展开全部)
    启迪科技城
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