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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 钛合佳苑 2天前
    钛合佳苑,项目处于建设路与棉纺路交叉口,绝佳黄金位置。目前在售公寓11000-12000之间,住宅16500-17000之间。

    这个项目早在几年前就经历过规划、拆迁、安置、土地?#20449;?#25346;等一系列前期流程,只是因为个别单位以及安置原因,拖拉了好长时间。

    目前开发商为杭州一家公司,同时也是运营大上海的背后公司。
    项目总占地1.6万方,总建面16万方。共有三栋主楼,包含写字楼、住宅以及公寓。住宅是86㎡、118㎡、134㎡等三个户型。

    目前主推公寓,共21层,1-3层是底商,每层2梯16户,面积从43㎡到51㎡不等,提供首付分期政策。

    公寓楼体已经基本封顶,公寓交房时间是2020年12月底,住宅交房时间是2020年6月?#20303;?

    这个项目最大的优势就是宇宙第一医?#28023;?#19981;愁租客,甚至可以说只要经营得力,全年都很难空租。再加上地铁1号线以及规划中的地铁7号线加?#37073;?#20301;置方面绝对不坑。

    只是,这个开发商以及过往的糟心经历,总让人不那么有底气。另外,既然这个价格也不要对?#20998;?#26377;任何希求,买个地段而已。如果房子能够正常交付的话,这个价格买到这个位置的公寓还是比其他地方的公寓要强很多。譬如:二七新区、绿博、高新区等地。
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    钛合佳苑
  • 房产评论师
    小顽童 点评 融创空港宸院 2天前
    融创东方宸?#28023;?#34701;创在新郑片区的另一个楼盘,位于新郑市鸿福路与怡心路交会处西北角,总占地面积约810亩。项目首期占地约35亩,规划总建筑用地面积约23622㎡,容积率为2.49,总建面约79937㎡,绿化率35.1%,总规划477户,包含6栋18 层-20 层的高层,分别采用?#25945;萘交?#21644;三梯六户设计。

    目前售楼部位于新郑市中华路与中兴路交叉口北行200米路西,距离金科御府较近。可以说,融创过来的真不是时候。新郑这个市场,在2018年上半年时候?#36141;?#28779;热。新郑碧桂园、金科御府、招商轩辕华府、佳兆业悦峰都尝到了甜头,尤其是碧桂园,可以说是大卖。在下半年恒大开盘时候已经开始趋冷,并在随后接近冰冷。

    融创这个产品还算不错,采用现代中式风格立面,整体建筑造型简洁、明朗。包含84㎡两室?#25945;?#19968;卫、103㎡两室?#25945;?#19968;卫、135㎡三室?#25945;?#20004;卫、158㎡、四室?#25945;?#20004;卫等多个户型区间,户型设计也都合理。

    现在的融创已经没有2016年初刚来郑州时的高傲,所到之处必打价格战,在片区掀起一阵腥风血雨。东边、北边、南边,无一幸免。
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    融创空港宸院融创空港宸院融创空港宸院融创空港宸院融创空港宸院
  • 房产评论师
    小顽童 点评 碧桂园双湖城 2019-09-29 17:26
    碧桂园双湖城位于南龙湖双湖大道与龙湖大道(京广快速路)交会处东北角,门口就是双湖大道地铁站,已经开通。

    今年三?#36335;藎?#39033;目首开387套,清盘,很是牛逼。并且据知情人士透露,这个清盘也还真不是夸大其词,只是边角料没有选定。这个数据相比现在挤挤水分都能洗澡的开盘数据来说,属实良心。

    随后的开盘中,所显示的去化数据表现也算优秀。只是自六?#36335;?#21518;,实在是卖?#27426;?

    项目总占地约340亩,其中一期占地约106亩,建筑面积约14.8万方,包含7栋高层,3栋洋房,总户数约1183户。高层建面为94-120㎡,洋房建面为139-270㎡。最难卖的是270㎡洋房,杨主席这个决策真?#20392;孟旅?#20154;苦不堪言。

    这个楼盘客户主要以南龙湖镇本地以及外地客户为主,大部分都是?#25307;?#36873;择自住,毕竟地铁口实实在在的在那放着。相比周边竞品?#26391;?#20013;华城、孔雀城公园海的低首付来说,地铁确是一大?#36924;鰲?

    另外,从图中可以看出,楼栋分布比较分散。原因是拆迁工作推进不顺利,?#29575;?#21516;区域楼栋无法开工建设。这样的话,未来交房后不免会忍受相邻楼栋动工的干?#29275;?#36825;个购买前?#27426;?#35201;注意。
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    碧桂园双湖城碧桂园双湖城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 万科长基云庐 2019-09-29 17:01
    万科长基云庐一期所剩房源不多,目前已经推出二期。

    二期位于雁月大道南侧,南邻鹭鸣湖水域。占地约101亩,容积率为1.15,相比一期更低一些。周边绿地香颂二期容积率为1.04,应该是最低的。

    项目规划有建面约206-251㎡的联排、叠拼,?#24067;?40?#20303;?#20854;中叠拼264?#20303;?#32852;排75?#20303;?#31867;独栋1?#20303;?

    主推的是叠墅产品,?#21442;?#23618;。分为?#31995;?#19979;叠。?#31995;?#36192;?#36879;?#19968;层部分面积以及五层露台,建面约200㎡;下叠赠送花园以及负一层部分面积,建面约185㎡。

    从?#25345;?#31243;度上,还是挺?#23480;?#19975;科的操盘和定价能力,万科城、万?#35780;?#20052;圣菲、万科美景世玠、万科天伦紫台一期、万科美景魅力之城、万科长基云庐一期等,在所在片区销售去化都是一流水平。

    今年雁鸣湖各项目都不好卖,新来的绿?#20339;?#40483;叙和永威上?#36879;?#20063;是头疼,主打产品的永威一期还没怎么卖又推出来二期精装小高层,也是急不可耐。

    这边环境不说一流吧,确实还可以,起码树林和湖水还是有的。距离方面与普罗理想国相差也不远。个人认为,配?#36164;?#36825;个片区的一大?#37319;恕?

    ?#20154;?#23398;校,只有村镇幼儿园、小学、初中;
    医?#28023;?#21482;有镇卫生院
    商场,有个县城商业?#20848;?#22478;。

    这些东西对于一些?#25307;?#21450;改善群体来说,有点?#26053;?#27605;?#22815;?#26159;要生活的。周一到周五住在市区,周六起来雁鸣湖放松,这种生活还是不?#36136;?#30340;。
    区域内这些开发商如果能够引进一两所知名学校落地,日子应该会好过很多吧。
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    万科长基云庐万科长基云庐
  • 房产评论师
    小顽童 点评 蓝城玫瑰园 2019-09-29 15:49
    蓝城玫瑰园预售证已经公示,终于要开盘了,目前暂定10月12日选房。

    历时三年时间,中间?#37096;啦欢希?#24046;点把开发商熬死。如果不是其他项目回款续命以及中间时不时整一个小内?#28023;?#36317;离凉?#25346;?#19981;太远。

    这个项目在16年刚面世时候,就吸引了一众心仪客户,等来等去实在无望,无奈只能投身其他项目,损失很大。

    总占地约145亩,分A/B/C三个地块,A地块为4层叠墅以及5-7层洋房,B地块为8-11层小高层,C地块为2栋22层公寓以及临街商业。规划的还算层次分明,标准绿城系风格。

    据说,小高层开盘价在17000元/㎡左右,洋房20000+元/㎡。参考周边蓝城诚园17层小高层价格,还算可以。只是这个小高层超出备案价部分比较麻?#24120;?#39318;付比例变相抬高。

    另外,最难卖的估计就是叠墅产品,在白沙雁鸣路这个片区。高层?#20392;?#21270;最快,洋房受定价影响去化还算可以。唯独叠墅产品,买单者寥寥。参考象湖壹号一期叠墅、永威森?#21482;?#35821;叠墅,都不太容易去化。

    这个项目优势无外乎8号线地铁口、1.5低密容积率、蓝城代建、距离省实验中学较近。最大劣势就是背后为小开发商,让人感觉底气不足。所以,是否愿意为之买单还是只能购?#31354;?#35828;了算啊。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 福晟?九州府 2019-09-17 11:01
    受奥园誉湖湾、启迪与zf的土地扯皮问题影响,迟迟没有进展的福晟九州府终于开动。
    估计?#37096;?#19981;住资金压力,毕竟城?#21335;?#30446;,每天都在烧钱。

    项目总占地420亩,包含安置房。一期总占地约68亩,容积率2.49.整体规划11栋15/16层小高层住宅,产?#20998;?#35201;为98㎡三室?#25945;?#19968;卫、115㎡三室?#25945;?#20108;卫、125㎡三室?#25945;?#20108;卫、136㎡四室?#25945;?#20108;卫、144㎡四室?#25945;?#20108;卫。户型都?#20849;?#38169;,中规中矩。

    整体采用新中式建筑风格,成品交付。通过了解,精装标准不算低。简单看一下:
    1.全热交换新风系?#22330;?#22320;暖;
    2.客厅硬包背景墙;
    3.配备玄关柜收纳、衣柜收纳、浴室柜收纳;
    4.西门子或同等档次厨电;
    5.汉斯格雅或同等档次卫浴;
    6.部分人性化设计。

    福晟进郑州之路也是?#37096;潰?#31119;晟谦祥钱隆城、谦祥福晟兴隆城两个合作项目在前期都或多或少都出现问题,2016年的行情也都完美避过。
    在洞林湖?#26009;?#30340;首个府系产品南山府恰好赶上市场下?#26657;?#21334;的不温不火,价格一再被周边拉低。
    福晟九州府入市前夕?#25351;?#19978;杨金区域价?#24213;?#20302;,周边?#27426;?#38590;兄?#35757;堋?
    唯一可以让其翻身的白沙项目福晟东方府又因土地问题迟迟不能入市,也是没一点办法。恰逢今年白沙供应量不足,如能尽早入市,价格合适的话应该销?#23380;?#20431;。

    不过,这几个府系项目不需要改名吗?建业九如府已正式更名建业九如园。
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    福晟?九州府福晟?九州府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 华瑞·紫金嘉苑 2019-09-12 10:27
    继华瑞?#26174;?#22478;、华瑞紫银华庭后,华瑞紫金嘉苑再次上线。华瑞老板估计命中缺?#24076;?#36319;“紫”干上了,之前还开发过华瑞紫光苑、华瑞紫玉苑、华瑞紫桂苑、华瑞紫薇苑、华瑞逸品紫晶等多个以经济适用房为主的小区。

    项目位于金水区丰庆北路东、金冠路北,总占地约79亩,总建面约30万方,容积率为4.19。由9栋32-34层高层组成,包含91㎡—129㎡等多个户型。

    这个项目所处位置还是不错的,周边有地铁4号线站点以及距离较远的地铁7号线。地铁4号线预计明年?#36164;?#36816;营,也就是房子交房前就可以坐上地铁。另外,项目对面就是丰庆路小学,周边还有龙门实验学校、一八联合学校等知名学校。

    只不过,周边除了普罗旺世一个?#20998;?#31038;区外,几乎没有能拿出手的。并且,刨除明星楼盘名门翠园外,迟迟未露面的旭瑞和昌优地和瀚宇天悦城都在快马加鞭的抢占市场,竞争压力还是蛮大的。

    另外,营销轰动全城的?#26391;?#25945;育港湾真?#31561;?#21270;率已渐渐被人知晓,六成左右,非得吹嘘清盘。碧桂园天麓也在首开后撤掉营销团队并随后降价推出特价房。

    目前,北区的供应量确实很大,各个项目都很难过。

    对了,紫金嘉苑这9栋楼里包含3栋安置房以及部分内购房,应该?#21069;?#32622;开发混合地块。价格方面应该会做出让步,预计均价16000左右。
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    华瑞·紫金嘉苑
  • 房产评论师
    小顽童 点评 融信朗悦·时光之城 2019-09-04 17:33
    受改名风波影响,融信朗悦学院府已正式更名融信朗悦时光之城。

    售楼部位于科学大道金柏路交会处,已正式开放。

    项目总占地约1073亩,包含张五砦安置区。商品房共分为四期开发,其中一期是8#、9#、16#地,1#地是二期,23#、26#地?#20392;?#26399;,25#地是四期。

    一期共占地约187亩,首开8#、9#地。其中8#地块规划总户数1701户,9#地块规划总户数668 户。

    8#地块容积率约3.49,总建面约22.3万方,由11栋27-34层高层、1所6班幼儿园组成,户型面积区间76-131㎡,定?#40644;招瑁?#地块容积率约1.99,总建面约9万方,包含7栋18层小高层和7栋6层洋房,小高层?#25945;?#22235;户,洋房一梯?#20132;В?#23450;?#40644;?#25913;善。

    项?#31354;?#20307;设计采用新亚洲设?#21697;?#26684;,融信和朗悦合作,还算可以。融信目前在郑州有融信城市之?#21834;?#34701;信奥体?#20848;汀?#34701;信朗悦·时光之城、融信江湾城四个项目落地,但还没有一个交房项目。之前在其他城市看过融信的交房项目,整体?#20998;?#24456;不错。

    至于朗悦,也算是深耕高新区多年,凭借学校和赠送面积两大?#36924;?#19968;直也算顺风顺水。

    这个项目接近西绕城高速,周边除了一个还算拿得出手的双湖科技城城,略显荒凉。其实,西四环附近在经过万科城的带动下,已经逐渐成熟,人气也在快速上升。双湖科技城在一级运营商中建方程的带领下估计还需要几年时间。

    双湖科技城附近楼盘售价在11000-13000左右,销售情况一般。尤其是最近开盘的金辉优?#20132;ㄔ安?#20813;让人感觉凉凉,相信即将开盘的正商湖西学府和美的翰悦府很是难受。

    再往西三公里左右的永威逸阳溪畔之前小高层售价8500左右,预计融信这个应该在10000左右。
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    融信朗悦·时光之城融信朗悦·时光之城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 浩创梧桐印象 2019-09-02 16:32
    浩创梧桐印象目前无房可售,首期已经交房,效果一般,因房屋质量问题正在经历业主维权。

    浩创地产在孟庄片区目前主推 浩创城,位于双湖大道与G107交会处西北方向,总占地千亩左右。售楼部在浩创悦城位置,距离孟庄站较近。

    浩创城一期占地55173平方米,约83亩,建筑面积151754平方米。整体规划有12栋18层小高层,?#24067;?165套房源。容积率是1.99,规划地下停车位1132个。

    项目户型面积区间约为76-116㎡,包含76㎡两室?#25945;?8㎡三室?#25945;?9㎡三室?#25945;?7㎡三室?#25945;?9㎡三室?#25945;?07㎡三室?#25945;?16㎡三室?#25945;?#25143;型一般,亮点不多。

    浩创地产郑州没什么项目,目前就滨河有一个商业楼盘?#25340;从派小?#20294;其在新郑市区、南龙湖、港区有众多项目,并在2016年那波涨价潮后,迅速上位,近几年?#21355;?#21344;据?#23601;?#25151;企TOP10榜单。

    本人曾看过其两三个项目,整体只能说一般,比小开发商要强,但跟大开发商还存在很多差距。目前集团项目数十个,不仅落地周边地市,在惠州、昆明、泸州等地均有布局。可以说,有些膨胀。据小道消息,如果不是2016年那波刺激,现在估计有点凉凉。

    在孟庄片区,还有一个知名楼盘?#30331;?#26519;语镇,但目前因后期土地问题,进展缓慢。

    而浩创城这个项目继浩创悦城、浩创梧桐花语无房可售后,凭借距离港区较近以及地铁孟庄站的优势,拿下区域接力棒。
    据置业顾问讲,初步预计售价9000元左右,感觉有点飘。另外,据说项目会通双气,增加一点优势。
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    浩创梧桐印象
  • 房产评论师
    小顽童 点评 天伦绿城桂语兰庭 2019-08-27 17:44
    项目总占地约1200亩。一期占地约45亩,容积率1.69,由7栋11层和2栋18层小高层组成,共388户,户型包含118㎡三室?#25945;?#20004;卫、128㎡四室?#25945;?#20004;卫、148㎡四室?#25945;?#20004;卫,其中128㎡为主力户型。

    项目的整体建筑规划是绿城东方设计?#28023;?#22312;建筑设计上采用了当下绿城最新的产品系——2.5代高层。建筑外墙采用大面积双层Low-e玻璃,地上1-2层为干挂石材,楼上部分为高档?#29575;?#28422;弹性涂料。

    天伦出地,绿城作为代建方,跟天伦金地悦风华差不多。项目一小痛点就是地块小,施展不开手脚。天伦比较出名的就是天伦庄园、和万科合作的万科天伦紫台以及荥阳的巨无霸项目天伦?#19968;?#28304;。

    目前,片区内泰禾东府大院正在马不停蹄的赶施工中,应该很快会拿到预售证。
    鸿园六期新品已经推出,洋房和叠墅,容积率1.29,主打低密、改善。
    瀚海尔湾一期尾盘在售,二期暂未推出。
    今年4?#36335;?#25343;地的?#30331;?#39321;麓湾迟迟没有动?#29627;?#20272;计受?#30331;?#19996;麓园销售影响较大。

    相对来说,天伦绿城桂语兰庭所处位置并不算好,周边就是东四环和任庄安置房。配套缺失,感官较差。据说会引进知名小学、中学,尚未完全确定。

    未来片区内,会有地铁1号线延长线金水北站、清水苑东站,交通方面还算可以。价格参考周边,预估20000左右。
    (展开全部)
    天伦绿城桂语兰庭
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