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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 长江一号 20小时前
    长江一号是一个奇葩的存在,种种奇事发生。

    比如之前?#20449;?#30340;集中商业,改成了公寓。
    比如公寓7000多大甩卖,全城哄抢。
    比如明明卖的还?#26657;?#21364;屡屡延期交房。

    ?#20449;?#21451;买了长江一号,收到了三次延期交房通知,真是闻所未闻。

    2019年4月份的时候?#20449;?2月31日交付,到11月了,又说2020年6?#38470;?#20184;,到12月了,又说2020年8?#38470;?#20184;。

    而这些房源,是16年就开盘,2017年主体封顶的。

    一拖拖4年,孩子都会打酱油了,按拖延两年的成本看,长江一号的业主们实际是多掏了1000多块钱一平的房价。

    而延期违约金,只有万分之0.1,一套100万的房子,一天违约金只有10块钱,一个月300,连一个房间的房租都支付不了。
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    开发商甩锅到到承建商身上,这分明是推卸责任,你开发商连个乙方都管不住,那要工程部干嘛?

    个人认为,交房延期问题,本质是开发商的管理问题和资金问题。

    我们看到不少大开发商即使在环保压力小,依然能准时交房,还是精装房,比如万科。

    但一些小房企,管理不到位,人员能力也有限,对工期的把控不严,也没啥惩罚措施,在其他公司,延期交房都是重罪,直接开了。

    ?#27604;唬部?#33021;是小公司资金管理不严格,老板把钱都挪到其他地?#25509;?#20102;,到现在行情不好,没有现金流了,给承建方结不了款,人?#26131;?#28982;拖拖拉拉不愿意干活。
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    因此,建议大家买房时,还是买实力?#31185;?#30340;。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 城南正荣府 1天前
    ——城南正荣府——

    大学南路绕城高速南侧,其实算是个空白市场。北侧大学路四环好几个楼盘,东侧中原工学院远洋风景、翰?#21482;?#24220;等不少楼盘云集,南边曲梁工业园区?#26032;?#22320;溱水小镇,豫发米兰小镇。唯独这片光?#21644;海?#21861;也没有,孤零零一个城南正荣府,此外,还有个正商红河左岸,但这个万亩大盘一直处于土地整理阶段,迟迟不能入市,不然不会让正荣府这么好过的。

    正荣府总占地245亩,分两个地块分两期开发。

    一期正荣熙园分为63亩A地块和54亩B地块, 由10栋27-34层的高层,9栋6层的叠墅组成。

    二期正荣璟园分为65亩A地块和63亩B地块,由15栋高层、11栋叠墅组成。

    目前在售的二期高层,精装修8600-8800元/平米,但实际又是送车位,又是隔三差五的特价房7900起,还是挺优惠的,还有首付分期政策,先付10%,剩下的半年还一次,一年还清。

    这个价格其实和南龙湖大多数楼盘的价格差不多,但正荣的营销不错,购?#31354;?#36824;比较认可。

    目前在卖的是92平和115平,这也是南龙湖购?#31354;?#26368;认的房型。正荣做的有好有坏吧。92平的虽然有个大阳台,赠送面积比较大,但厨房的位置真别扭,?#35780;?#38376;装不了,餐厅的空间实质也浪费用不了了。

    买这的主要是二七区的外溢刚需客户,图价格便宜和交通便利,?#32422;?#22320;铁17号线。但个人认为这个区域的价值还不如南龙湖,因为南龙湖发展早,人气已经很足了,道路绿化也整起来了,还有地铁2号线穿过。

    但从开发商的投资回报来看,正荣这个项目还是比较成功的,卖的不错,所以它前段又在南龙湖拿了一块地。

    郑政新郑出(2019)23号(网)位于新郑市龙湖镇祥云路南侧、经一路西侧,最终由郑州荣鼎置业发展有限公司以47279万元竞得,溢价率0.21%,楼面价3157元/平米。
    这块地位置可好多了,东边紧挨着建成的浩?#27425;?#26704;郡,再东边是地王项?#31354;?#21830;兰亭华府,地价?#20154;?#36149;1000多,正荣到时不愁卖了。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 保利罗兰香谷 2019-12-30 16:39
    ——保利金茂时光悦园——
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    这是保利在今年8月份拍的地,位于经开物流园区,这个区域保利曾做过一个项目保利罗兰香谷,比较偏远,是个冷门置?#30331;?#22495;,比较有名的是万科溪望、碧桂园峯景、金地名悦三个项目,高层均价不到1万,买房的人也很少,基本以周边村民、物流?#25353;?#19994;人员为主。但说实话,前程大道以东,绿化、河流、道路弄的挺不赖,住着应该比较舒服,除了少生活配套。
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    保利时光悦园具体位置在兰心东路以南、碧泉街以东、浔江东路?#21592;薄?#34013;湖街以西,附近的小区有宇通和谐家园和九龙城,占地49.588亩,容积率2.5,地价824万一亩,折合楼面价4945元/平米,着实不便宜,有亏本风险。
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    也许考虑到亏损风险,保利才拉上金茂,风险分担。
    项目规划了8栋25层高层,总户数854套,主要89-125平刚需户型,基本都是三开间朝南的?#27809;?#22411;,这次保利最大的卖点是偷面积,每个户型北侧都有个方型阳台,可以做成一间房,和早期的公园道、锦艺走的套路一样。

    感觉保利做的户型太紧凑了,比如中间B1户型,客厅开间3.4米,次卧2.7米,主卧才3米,可能是为了多挤出一个卫生间吧。
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    综合来看,保利还是比较求稳妥的,房子不会太好也不会太差,价格也会比较接地气,地缘性客户可以考虑下。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 恒大未来之光 2019-12-30 15:28
    恒大未来之光开盘快讯

    12月29日周日,恒大未来之光在售楼部摇号开盘,推出高层24栋约2500套房源,成交2200套,开盘去化率88%,整体均价8300元/㎡(精装)。

    推出房源明细:
    地和5号院13#/15#/16#/17#/18# ?#24067;?78套
    地和6号院1#/2#/3#/6#/7#/8#/10#/11# ?#24067;?89套
    人和1号院27#/28#/30#/31#/32#? ?#24067;?84套
    乐和6号院1#/2#/5#/7#/9#/10# ?#24067;?91套
    以15-17层小高层为主,主力户型76-115㎡,占比95%。

    成交均价:
    地和5号?#28023;?450元/㎡
    地和6号?#28023;?300元/㎡
    人和1号?#28023;?300元/㎡
    乐和6号?#28023;?100元/㎡
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    优惠政策:
    全款分期:首付7万起,两年分六次付清
    全款分期96%、一次性92%、按揭94%、准签98%、认筹95%、到访98%

    客户情况:
    11月23日,启动1万登记,累计登记4000组,12月16日,启动2万认筹,开盘前累计认筹2800余组,当天?#24067;评?#35775;4000余人,地市客户占比高达70%,地市毛坯新房都1万了,副省级的港区8500不香?

    开盘点评:
    什么淡市营销策略?什么好产?#32602;?#37117;是瞎扯淡。

    价格就是王道。全港区最低价,就在恒大未来之光。唯一能媲?#32769;?#37327;的还是老早和昌盛世?#21069;?000多高的内购房。

    至此,北港完成了新的竞争格?#37073;?#32769;大恒大、老二融?#27492;?#24040;头称霸近50%的市场份额,而早期的万科魅力之城、正弘中央公园、中建森林上郡等一些老牌港区项?#31354;?#24335;淡出历史舞台。

    港区再也不是?#23601;?#25151;企可以偷偷细水长流价格坚挺的滋润地,这里将是价格战刀?#37117;?#34880;的投资客绞肉机。

    而这一切的背后,可能是港区管委会态度的转变,他们需要的是港区更快的催熟,因此不介意大房企来大规模拿地砸盘,相比保护房价,更多的卖地开发才是他们的目的。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 ?#20999;?#35266;邸(锦绣山河) 2019-12-29 11:36
    ――牛顿公馆二期――

    牛顿公馆二期又开始甩卖了,主要推得是13号地公寓房源,13号地规划4栋公寓,属于标准的社区型公寓,优势是能看到南水北调运河,楼下是约3.5万㎡英伦建筑风格的街区,商业业态配有空中花园、运动公园、潮玩游戏、特色书吧、健身会所等,是目前比较流行的商?#21040;?社区公寓的搭配,好处是生活便利,坏处是住着比较吵闹。
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    目前主推产?#32602;?
    平层公寓,户型37-48㎡,毛坯均价8700
    loft公寓,面积32-50㎡? 毛坯均价10700
    LOFT公寓层高4.48米???总高21层,6梯32户,可以做成双钥匙公寓,但实?#21490;?#20004;层会比较压?#37073;?#19981;建议做双钥?#20303;?

    这个公寓比较好的是都配有地暖,冬天可以节省一笔昂贵的商业用电费。
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    单纯看价格,并不便宜,同样三环,紫荆山?#36153;?#32447;的绿都、?#21351;?#24046;不多也这个价格,而之前牛顿公馆一期的价格曾暴跌到六七千。总之,牛顿公馆的价格应该可以再低些。
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    ?#36824;切?#30340;销售政策一向挺给力。

    首付只要?3万网签,剩余首付款分3年6次还清,时间以网签日期开?#23478;来?#25512;半年。
    现在很多都是2年4次还清,基本交房前全付清,牛顿公馆交房时间 2021年12月,交房一年业主还在还首付款,开发商为了回笼资金也是拼了。
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    这次还有包租政策。铂涛国际一线连锁酒店托管15年,包租租金1700至2900。但个人对这个租金怀疑,?#20449;?#31199;金的一般都不?#31185;祝?#26368;后还是看实?#39318;?#37329;收益,而且中间托管公司也要收一?#21490;延謾?
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    之前牛顿公馆是双气的公寓,这次却是单气,因为之前的用地性质是商业,而这次的?#21069;?#20844;性质,所以,这又是一个典型的办公型公寓,和万科龙门一样。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融创蘭园 2019-12-28 22:52
    融创籣园开盘快讯

    12月27日,融创籣园案场开盘,推出9号楼270套房源,去化120套,开盘去化率44%,均价19000-20000元/㎡。
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    推出房源情况:
    85㎡ 两房34套
    125-129㎡三房四房170套
    138-141㎡三房四房68套
    ?本次推出的9号楼还算正常点的房源,比2,3号楼强多了

    成交均价:
    纯北向131㎡户型1.5万/平米
    西边户141㎡1.9万/平米
    东边户125㎡1.9万/平米
    中间户85㎡2.3万/平米
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    优惠政策:
    验?#39318;?#25151;款优惠1%,当天交首付总房款优惠3%。
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    客户情况:
    从10月初开始蓄客,前期验资400余组客户,到访约200多组客户,主要为周边改善型客户。
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    开盘点评:
    融创籣园本次仅推出?#27426;?#35797;水,但去化较差,主要还是定价较高,同区域同档次的的融创中原大观、融创金水府高层售价17500左右,同时产品舒适度较差,购?#31354;?#23545;项目认可度较低。

    ?#28304;?#39033;目建议观望,说?#27426;?#34701;创又习惯性开启降价模式,又是一次捡漏好机会。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 清华大溪地 2019-12-28 17:08
    清华园进军北港,很可能扑街。
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    郑州的老牌房企,尤其在知名的四大天王之外的那些,都应该有紧迫?#26657;?#19981;拿地就没得玩了。
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    清华园集?#29275;?#22312;前些年还比较沉?#29275;?#21482;搞搞清华大溪地,在郑州边缘打转,清华忆江南的后续地也给融信合作了,确实没听说有啥新项目了。
    所以,清华园今年一直在积极拿地,3月份的北龙湖拍地,就曾积极参与,但没拿到。
    12月23日,北港114号、115号、116号地块均被郑州清华园房地产开发有限公司的子公司河南三港置业发展有限公司竞得。
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    按说这种公开地,竞争激烈,一般不太可能轮到本地小公司,清华园能拿到,很大程度上是别家公司兴致?#27604;保?#19981;太想拿。
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    首先是这三块地的位置一般,华夏大道和导航路交叉口东南角,虽然看着是交通不错,但港区的地块价值不是这样看的,主要还是看二号线、景观水系、配套,康平湖边的正弘中央公园是最?#30331;?#30340;,大概10500,一旦离康平湖和地铁稍微远一点,价格就上不去,比如之前靠近领事馆区的正商雅庭华府,只能卖8000-9000多点。
    清华园这三块地,现状差的很,?#20848;?#39030;多就卖个9500,而在楼面价4800的情况下,想盈利还是挺有考验的。
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    其次,北港的房价未来行情并不乐观,恒大未来之光目前?#22836;?500的精装价,体量又大,会极大的分掉港区的市场份额,届时其他楼盘必然会少卖很多。清华园的产品竞争力不如正弘、万科,未来也只能像正商一样打价格战了,还是挺难的。
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    所以,清华园拿地进港区只是万里长征第一步,即使经过努力,结局也很可能不好。南港的招商项目就是血淋淋的例子,而同期漯?#26377;?#25151;企天?#25991;?#30340;地,也很有自知之名的转给正商来做了。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 中能·荣府 2019-12-28 14:35
    总价99万的别墅,还是挺令人?#20137;?#30340;。
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    这个项目就是位于南港双鹤湖的远洋中能荣府,99万的别墅是叠墅的中间层,相当于买个复式洋房,除了没院子,别墅的味道还是有的,上下两层,客厅挑空,美中不足的是面积太小,一层只有客厅和厨房,二层只有两卧室,功能性太少。
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    但即使这样也非常划算,108㎡的中叠,99万折合单价9160元/㎡,而周围的建业云?#22330;?#27704;威望湖郡毛坯房高层售价也9000多快小一万了,洋房差不多14000。
    高层价格买洋房,赚不赚?
    据悉,这个99万的中叠卖的很快,应该没多少了。
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    除此之外,还有141平的上叠特价房,单价9999元/㎡,一层餐厅厨房,二层一个客厅三个卧室,客厅挑空面积很大,三楼是露台。虽然比中叠多了40万,但别墅的感觉远超中叠。
    南港的地缘性购?#31354;?#21487;以去看看。
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    作为港区第一?#30475;?#25913;善盘,远洋中能荣府却很低调,默默的卖着,主要还是太超前了吧。
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    首开的西地块50.7亩,只有合院、叠墅两个产品。叠墅主力面积107㎡-256㎡为主;合院以建面约341㎡为主,这么大尺度的房子,南港需求的还是很少的,所以除了上面那两小面积的特价房能卖动,其他恐怕要熬成现房销售了。
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    为了尽快回笼现金流,远洋也尽快推出东地块,占地53.3亩,为纯洋房产?#32602;?#38754;积段110-140㎡为主,之前9000元/㎡卖了点,但也不是很理想。
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    远洋中能荣府也很能说明问题,远郊项?#31354;?#24471;不适合做高端,还是小户型好卖,所以房企碰到远郊的低密地块都要警惕了,一拿就亏。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 万科美景龙门 2019-12-23 20:07
    郑州惊现现房销售——万科美景龙门,这?#25945;?#21448;开盘了。
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    万科美景龙门是郑州万科2017年开发的公寓项目,到现在2年了,活生生从基坑拖到现房,真的不是万科的风格,有知道原因的吗?
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    项目位置处在航海东路与中州大道交会处东南侧,美景龙堂对面,地段很不错,地铁4号线5号线在此交会,目前5号线已经通车,4号线?#21442;?#25377;施工。
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    项目总占地约21.4亩,项目分东西两地块开发,总规划4栋楼,总建面约9.6万㎡,并配有约1.4万方综合商业,主要产品为34-67㎡平层公寓产?#32602;?#20854;中A/B栋已经精装交付。
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    据说这?#25945;?#24320;盘了,主推37—40—70平,精装现房,单价11000多。
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    我记得之前2017年11月时,这里开盘价还是13500-14000元/平,跌的有些厉害。
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    单价11000多,确实令人?#20137;?#40857;门是?#25487;?#31185;誉之后位?#31859;?#22909;的一个项目,周围的配套也丰富,再加上精装、现房、双地铁口。
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    万科急着卖,低价卖,我想跟前?#38382;?#38388;,办公用房“变”公寓的?#24405;?#26377;关。
    佛山万科当地出售的金域中央楼盘,将办公用房包装成公寓楼盘,出售给购?#31354;擼?#36141;?#31354;?#20197;为?#32422;?#20080;的是公寓,谁知道最后变成一件办公?#25671;?
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    查了查龙门,A/B栋果然也?#21069;?#20844;性质。
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    但个人认为单从租住角度讲,公寓办公性质也没啥,这都是?#30340;?#36890;行的规律,办公用地如果?#20999;?#23383;楼,特别难卖,但隔成小间公寓就好卖。
    ?#27604;唬?#20320;要硬从合规角度讲,那龙门之前的宣传就不太合?#30465;?/cite>(展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融创蘭园 2019-12-22 18:21
    大公司对于高容积率城改的项目,不会像本地一样,都想?#23637;?#21040;,把产品做的都中庸,而是会两极分化,牺牲部分土地做高容的?#21448;史?#28304;,另一部分土地做低密舒适的优?#21490;?#28304;。这样的好处在于,容积?#39318;?#28385;了,?#21448;史?#28304;可以作为低价现金流,优?#21490;?#28304;可以溢价高利润,营销上超低价XXX起也容易出轰动效果。
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    比如前段开盘的万科世玠,就牺牲?#27426;?cite style="display:none">楼做成筒子楼,而融创澜园也是这个思路。

    做高容积率的?#21448;史?#28304;在2、3、4号楼。

    2/3号楼是34层,四梯八户,户型是103/115/120/124。
    这种楼,舒适度就别想了,虽?#27426;?#26159;大面积,但地缘性改善客户?#20848;?#19981;会买,个人认为,投资客大概会买了出租,部分刚?#30446;?#25143;也会选择差不多的南户和东户,融创对这两栋楼的定价肯定会大幅度低于周边高层售价,还是有?#27426;?#24066;场空间的。
    ?
    低密舒适的优?#21490;?#28304;在5/6/7/8号楼。
    5号楼6层,1个单元,1梯2户,全是143平
    6号楼6层,2个单元,1梯2户,全是143平
    7号楼6层,1个单元,1梯1户,全是171平
    8号楼6层,1个单元,1梯2户,全是143平
    这些洋房在金水区格外稀?#20445;?#25454;说售价高达3万元,尤其是7号楼,堪称独栋级别的享受。
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    以上两种要么?#20998;使?#20302;,要么单价过高,不适合正常的地缘客户。唯一的机会在于9号楼和10号楼,是正常的高层房源。

    10号已经被内购过了,只剩下9号楼。

    9号楼34层,3个单元,分别是2梯2户和2梯3户,主要是125-143的户型。
    虽然看着也比较?#23548;罚?#20294;没2/3号楼那么变态了。
    ?
    最终开盘价的话,如果9号楼是1的话,2/3号楼的价格?#20848;?#26159;0.8,5-8号楼是1.4(展开全部)
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