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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 永威上和琚 1天前
    上和琚比上和院怎么样?
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    单从地价看,
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    2018年8月,上和琚地块取得,22号地76.88亩,容积率1.5,总价151500万元,单价1971万/亩,楼面价为19707元/㎡,成为永威在北龙湖拿下的第二个地块!
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    2015年8月,上和院地块取得,郑政东出〔2015〕10号(网)占地约71.4亩,容积?#24066;?#20110;1.7,被郑州永隆置业有限公司以12.52亿元的价格竞得,折合单价1753.50万元/亩,楼面价15471.64元/平方米。
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    三年之间,楼面价贵了约4000元,当时的海马九如府,不过30000多,考虑到还有建造成本的提升,上和琚卖40000出头,还真是不挣钱呢。
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    从产品来看,上和琚比上和院保守了很多。
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    上和院71亩,319户,12栋洋房,4排兵营式分布,190㎡、230㎡、270㎡的平层,300㎡的复式,局部300㎡的大平层?#32422;?00多㎡的空中四合院。
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    上和琚77亩,291户,19栋洋房,起步面积190㎡,其中220m2以上占比超过60%,260m2以上占比超过38%。
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    很明显,上和院的楼摆的不密,小区园林空间更大,是室内空间让渡室外空间。
    上和琚则是楼摆的密,点板结合,小区没啥空间了,但每户的空间会比较好。
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    个人理解,如果说上和院是经典作品的话,上和琚已经是一个北龙湖?#31216;?#21270;的作品了,面积更小,户型更?#25509;?#22823;众。
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    上和?#28023;?#20135;品瑰丽,气质傲然,不管竞品,不向所谓的客户需求臣服,虽千万人吾往矣,?#26131;?#20986;来稀世的产品,你们看?#27426;?#26159;你们的事,爱买不买,就像?#36824;?#25163;机刚出来时,改变客户消费习惯。
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    上和琚,也是好产品,仍有永威的精细化,但没有永威的创新性了,开始模仿竞品排布,讨?#27599;?#25143;了,没有鹤立鸡群的霸气,泯然众人。
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    看来,豪宅也避免不了首期惊艳,二期随大流的命运。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 裕华铁炉储备项目 2019-10-10 20:54
    裕华铁炉又有进展了!!!
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    10月10日,郑州3宗城镇住宅用地入市出让,为郑政出〔2019〕74号至76号,分别位于惠济区、中原区、管城区,最终由万科、裕华、碧桂园分食,总成交价达21.5亿元。
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    其中郑政出〔2019〕75号地块位于中原区学府路南、爱民路西,使用面积74629.59㎡,容积率1.1-3.5。该地块被河南裕华置业以底价9亿元摘得,折合楼面价3446元/㎡。
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    规划显示,该地块为铁炉村城改地块,需配建9班幼儿园,文化活动站、社区体育活动场地、治安联防站、物业管理、社区便民店、机动车停车场等公共服务设施配?#20303;?
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    而在8月27日,项目的安置地块,郑政出〔2019〕64号(网)已经拿下,安置区名字为铁炉福苑。此次新摘取的75号地,应该是项?#31354;?#21462;的第一块商品房用地
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    裕华置业开发铁炉项目之前盛传和万科合作,但现在裕华已经基本全都独立操盘了,没?#26032;?#36523;,表扬一个。
    ?#27604;唬?#35029;华也是很进深,请了睿意德铁炉项目提供服务。
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    铁炉城?#21335;?#30446;位于郑州西四环以东,规划占地面积约1600余亩,规划总建筑体量近300万平方米。

    体量不小,常西湖的大盘太多了,裕华这项目位置不能算多好,一方面建设路以北,已经不属于常西湖新区的范围了,另一方面,周边铁路、下穿隧道多,还有好几条?#21453;?#20462;,区域挺复杂的。
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    不过胜在交通便利,地铁1号线从地块中间穿行而过,并有铁炉站和兰寨站两个地铁站点位于项目地块之内,此外郑州市规划的地铁14号线也在铁炉站设置站点,目前也已经开通,标准地铁盘吧。
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    目前常西湖该起的都起了,价格也比较平稳了,裕华这项目?#20848;?4000左右。

    不过,个人对裕华期望值不高,毕竟裕华优质项目几乎为零,都是刚需中的刚需。?#20848;?#21644;华瑞?#26174;?#22478;一个档次。
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    裕华铁炉储备项目
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 建业·电影小镇之橙园 2019-10-09 21:53
    土地新规出台,文旅类项目或将绝版。
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    近期,郑州不吭不哈的出了条?#36141;?#30340;规定。
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    国土新规:全市范围内土地出让涉及招商引资和产业用地的,不?#20040;?#37197;商品住房以混合方式供应,并设置前置条件。目的就是为了“稳地价、稳房价、?#20173;?#26399;”。
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    华侨城、恒大、建业等靠产业来圈地的?#20848;?#37117;有点坐不住了。
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    就在?#23637;?#21435;的国庆节,建业电影小镇大火,日销16000根烤肠的段子刷屏了,而这个小镇能诞生,则是因为对应着一个住宅项目——建业橙园。
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    而在之前,恒大凭借新能源汽车产业,在东港圈了上千亩住宅用地,地价优惠到大白菜价了。对外界都说造车短期内难以盈利,恒大则胸有成竹。他们跟地方zf谈判时,会建立一个模型,预估在当地建厂时的亏损,然后凭?#22235;?#22411;要求地方zf配套住宅用地。同理,恒大文旅板块。
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    二七华侨城也凭着华侨城文旅小镇的概?#30591;?#20808;圈出来两块住宅地,先卖着再说,毕?#26500;?#40092;的文旅板块营收年年不景气,还要靠毛利80%的地产板块输血。
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    说出去高大上的产业、实业、科技,都是赔钱货,最后还是要靠房地产来擦屁股。
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    但从此?#38498;螅?#36825;类靠地产输血的虚假产业项目,都将不复存在了。
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    我们需要的是能独立生存,真刀真枪抢占市场的优质产业项目。而地产商们,又少了一条拿地的路子。
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    最受打击的莫过于绿博板块,文旅小镇类项目或将绝版。

    因为单纯的靠文旅营收盈利,全世界能做到的只有?#40092;?#23612;。像?#25945;?#27426;?#36136;?#30028;、绿博园、如果只靠卖票收入,没有补贴返还,早倒闭了球。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 浩创梧桐花语 2019-10-08 21:06
    浩创梧桐花语,不在港区,不在南龙湖
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    它在薛店。
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    薛店是一个?#38480;?#30340;区域,算是新郑的飞地,三不沾。

    与港区一?#20998;?#38548;,但由于港区向东东南扩张,注定享受不到港区的规划,一条四港联动分割很明显,东侧是港区干净整洁,绿化丰富的道路,西侧是薛店坑坑挖挖,年久失修的村级道路。

    与南龙湖隔不远,但由于距离郑州过远,无法像南龙湖一样吸纳郑州大量的刚需购?#31354;摺?

    与新郑相比,?#29420;?#39640;标准的新郑新区,享受不到新郑的规划红利。
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    所以,薛店只是薛店人的薛店,一个没啥潜力的小镇子。
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    梧桐花语项目还是不错的,300亩地,容积率2.3,限高60米,都是16-18层的小高层,如?#35828;?#23494;的大社区,在薛店算首屈一指的大盘了。
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    但目前对外?#22836;?#30340;7000多的价格,真的不算便宜,购?#31354;?#21315;万别一窝蜂涌上去。
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    在2017年,薛店房价就稳定在7500左右,不要跟港区的1万比划算,也别跟南龙湖9500比划算,不一个等级。

    就只能跟新郑新区比,新郑新区的房价已经回落到7000出头,薛店除了离港区近点,啥也比不上新郑新区,卖7500便宜吗?
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    所以,梧桐花语不值得,?#27604;?#22320;缘性客户除外。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 ?#30331;?#24742;蓉园 2019-10-07 15:50
    由?#30331;?#24742;蓉园引发的思考
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    买房时可能碰到四种情况:
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    1、高价高?#20998;?
    2、高价低?#20998;?
    3、低价高?#20998;?
    4、低价低?#20998;?
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    情况1

    这个情况很正常,比如豪宅,北龙湖,价格很高,配置也很高,付出有收获成正比,大家都好理解。
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    情况2

    这种情况我们都不愿意看到的,但有不少人的感知是2,为何?
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    ?#31859;?#36817;被吐槽的?#30331;?#24742;蓉园,房价不?#20572;?#19994;主觉得?#20998;?#24456;一般,其实这么高的房价,并不是都给了建造成本,而是地价。
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    就像楼市考察过的深圳楼盘,房价很高,但减配?#29616;兀?#20063;是这个道理。

    地价导致的高房价,而非定位导致的高房价。

    所?#28304;?#27010;率下,滨河高价拍的地而又限价的盘,都会出现悦蓉园的情况,滨河的业主们做好心理准备。
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    ?#38498;?#22823;家碰到高地价区域的正常售价(未大幅突破区域售价)楼盘,即使他?#24213;约?#26159;改善盘,也别信,悦蓉园本质就是伪改善盘。
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    ?#27604;唬?#20080;美庐湾的可以?#21028;模?#32654;庐早期拿地价不高,建造成本的宽容度远超悦蓉园。
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    情况3

    这种情况很少,几乎没有,就算拿碧源月湖来说,当时买的价格不贵,但首付比例不?#20572;?#25285;惊受怕的烂尾风?#25214;?#22823;,潜在的购买成本并不小。一些相关部门的家属院?#19981;?#26377;这种情况,但毕竟不多。

    说实话,即使一些团购家属?#28023;?#20063;往往因为价格太低?#20998;实土櫻?#27604;如中原区祈福给相关部门盖的小区,惨不忍睹。
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    情况4
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    很符?#19979;?#36753;的一种情况,但很多人不愿意接受。
    不少购?#31354;?#25265;有侥幸心理,认为?#32422;?#20080;到的房优惠幅度大,?#20998;?#19981;会缩水。
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    举个例子
    XX城12500元的140平和14000的89平,都在?#27426;?#27004;上,?#35757;?40的建标会低于89平的?
    是不会局部变?#20572;?#22240;为整栋楼,整个小区的建标会变低。
    成本类预算类的同行都知道,现在房地产的利润率很透明,10%都不?#27426;?#21040;,适当?#21040;?#21487;以,但一旦降得猛了,就要担心?#20498;?#20943;料了。

    房子是塌不了,但可以东减一点,西扣一点。
    比如园林少种大型灌木乔木,以草皮替代,美其名曰:阳光草?#28023;?#31616;洁美。
    比如大堂用便宜点的面砖,水景吊?#33529;?#26222;通吸顶灯。
    比如克扣施工方费用,工人结的钱少了,施工的细节自然差的多。
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    总之,一分价钱一分货。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 名门翠园 2019-10-07 14:04
    翠园现在主要卖公寓了。
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    平层29㎡、37㎡、40㎡,平层均价:12500-13000/㎡
    loft 52㎡、65㎡,LOFT均价:15500-16300/㎡;LOT层高5米,可以做双钥匙,上下分隔。
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    精装修的,按说这个价格属于正常市场价,不贵,但公寓市场比较冷,听说一些单位打算9000多团购公寓。
    便宜是便宜,但翠园的公寓实在太多了。
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    目前在卖的是这三栋
    1#6梯28户;
    2#6梯23户;
    7#10梯48户;
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    但还有3#、4#、5#三栋公寓,此外还有6#一座酒店,?#20848;?#36824;有小半栋公寓。
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    合计6000余套公寓,很惊人,能和这密度媲美的,只有海亮ONE时代的公寓了。
    类似这样的公寓集?#28023;?#24314;成后房东们就开始租金PK,最后的成交租金会比市场价低个百分之十到百分之二十。而且公寓的租客很杂,有很多自由职业者在公寓开工作室,什么淘宝店啊,美妆啊,画室啊,等等,人来人往,货来货往,租住真的不舒服。
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    翠园?#26053;?#30340;新天地BLOCK商?#21040;?#26377;15-230㎡的商铺,有人会说在,这么密集的公寓,人这么多,那?#26053;?#30340;商铺肯定生意好吧。
    还真不?#27426;ǎ?#20174;海?#26009;旅?#30340;商铺情况来看,也是?#28783;底?#35753;,生意?#19994;?
    一方面,大量的小?#22871;?#20986;租,小商贩又不管规划,各干各,导致大量的业态重合,同一条?#37073;?#29702;发店好几个,大家争得你死?#19968;睢?
    另一方面,底商都是偏基础的底层消费,小超市,小吃店,人均消费可能都不超20块钱,营业额都普遍偏低。
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    由于不像集中商业有规划有特色,租客们对楼下的这些小店消费意愿并不强。
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    综合来看,翠园最值得关注的还是住宅,但新住宅?#20848;?#35201;到年底了。
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    名门翠园名门翠园
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 泰禾东府大院 2019-10-05 21:50
    一般来说,对泰禾的期待无非是建筑风格,景观园?#37073;?#29289;业服务。
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    但这些放到现在的郑州,又有什么稀罕呢?
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    味道很足的中式风格,景观园?#37073;?#21271;龙湖一大片,都?#20040;?#34903;了。

    物业服务,配几个空姐兵哥装装门面,还能忽悠阅盘无数的购?#31354;擼?
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    如果说,泰禾大府大院还有啥真正差异化的卖点,那就是户型。

    鸿园板块的盘,容积率都不高,但无论鸿园、瀚海、绿城、天伦,他们的项目都显得不大气,让改善下单时?#32454;?#35273;有遗憾。
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    但泰禾东府大院就做得很?#20449;?#38754;。
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    整体规划了10栋17层小高层和6栋6-7层的洋房,产品仅有140㎡四房、120㎡三房,120㎡的其实也没多少。
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    洋房1T2,户型排布为140㎡+140㎡
    高层2T2,户型为140㎡+140㎡,或者140+120
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    高层120㎡采用3+1可变空间户型设计;140㎡均规划为7米横厅,大阳台连通卧室与客厅。
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    尤其是边户的客厅布?#37073;?#19982;万科美景世玠洋房的客厅布?#37073;?#24456;像,L型采光,?#21491;?#26080;?#23567;?
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    可以说在郑州所有140的户型里,泰禾做?#31859;?#22909;。
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    价格预计高层2.6万/㎡,洋房3.5万/㎡,具体价位开盘待定,但个人认为,考虑到装修的?#20998;剩?#26223;观等的加成,这个价格不算贵。
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    明年鸿园附近的改善盘真多,还都挺不?#25285;?#24819;换大房子的可以重点关注。
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    泰禾东府大院泰禾东府大院
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 河南卢森堡中心 2019-10-05 21:23
    卢森堡的类住宅部分已经开始团?#28023;?#21495;称精装修30000元/㎡以内(精装标准4000元一平),这个价格相当有竞争力,北龙湖的高层限价都32000了。
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    ?#19978;?#21834;?#19978;В?#36825;个地是商业用地,就算再优惠,也不过是所谓的服务型公寓罢了。
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    这个叫做龙湖国际公寓的地块,东临龙腾四?#37073;?#19996;临龙腾二?#37073;?#21271;边是龙湖中?#20223;罰?#21335;面丰盛路
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    根据中?#20223;?#30340;整体规划原则,1、2号地位于南北运河沿岸,建筑风格偏向于现代,而3、4、5号地位于中?#20223;?#20004;侧,建筑造型须体现坡屋顶元素,方案采用了新中式的设?#21697;?#26684;,与中?#20223;?#25972;体风貌协调统一。
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    项目打造为容积率仅1.49的6层洋房公寓,规划了160/180/220三种户型,全部为一梯?#20132;?#30005;梯入户。

    目前团购的是东半块的10栋楼
    3、7、8、24号楼都是160平四室?#25945;?#19977;卫,一共96套
    11、15号楼是220平五室?#25945;?#19977;卫,一共24套
    12、16、19、20号楼市180平四室?#25945;?#19977;卫,一共84套
    纯6层洋房,户型又会差到哪里呢?
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    相对于前几块地,这个3号地地块够大够方正,确实有类住宅产品的潜质,?#19978;В?#20043;前40-60平的公寓都不好卖,这么大面积的公寓?#20848;?#26356;难卖。
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    拿180平的来说,单价30000一平,总共540万,首付50%就是270万,而同期周围的住宅,单价就算35000一平,总共630万,首付30%是190万,首付50%也就320万,竞争力一般。
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    这种产品更适合企业作为会所,居住还是不?#26657;?#19981;信你看早期的?#20301;?#29577;园,出手多难。
    (展开全部)
    河南卢森堡中心河南卢森堡中心
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融信朗悦·时光之城 2019-09-26 22:19
    改名的政策来临,融信肯定挺蛋疼的。

    融信奥体世?#20572;?#25913;名为融信观湖宸?#28023;?#20063;不知道人家融创有没意见。

    融信公园府,改名为融信时光之城,听起来很厉害的样子。
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    2019年6月4日,郑州融信朗悦置业以18.9亿摘得高新区6块土地,还是挺带劲的。
    此时的高新区,早已不是生瓜蛋子,区域房价可以与惠济中原区一比高?#20572;?#21487;供开发的土地也?#20392;?#28176;稀少,高新老城区逐渐改善化、?#20998;?#21270;,刚需则被外溢到刚刚兴起的双湖科技?#21069;?#22359;。

    项目总占地1073亩,一期共占地约128亩,共分为两个地块:8#地块规划11栋33层高层及1栋6班幼儿园,9#地块规划的则是6栋小高层住宅?#32422;?栋花园洋房。
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    改名叫时光之城,自然是指项目的配套之全,可以全时光待在这里。
    9所学校其中包含5所幼儿园、2所小学、2所中学,4座市政公园,3大商?#21040;?#21306;,可?#26376;?#36275;业主全龄的生活需求。
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    高新区的环境绿化确实不错,教育资源也?#29615;?#23500;,唯独商业,个人感觉有所欠?#20445;?#21487;能跟人气不够有关吧,商业这种配套,跟建多少豪华商场无关,还是要时间沉淀的。
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    时光之城的户型都还可以,比较大众化,比较有特色的是景观。
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    他采用的是立体式景观结构,言外之意是社区内?#26032;?#24046;。
    ?#26032;?#24046;意味着成本较高,要知道,现在越来越多开发商喜欢简洁平整的景观,这样省钱,比如融创动?#27426;?#23601;是阳光草坪。
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    融信则是在中央景观区,增?#24736;?#24230;场景、儿童娱乐、下沉庭院、聚会草坪等多种功能,打造下沉庭院共享阳光客厅属性,为会客、邻里交流提供一个半开放空间。
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    这样有坡度,有下沉,通过落差给社区空间带来丰富的视觉和使用多样性。
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    除此之外,还分了老人区、儿童区、健身区、羽毛球场等,互不打扰,又独具特色。
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    个人还是比较期待融信的实景示范区的。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 啟福城 2019-09-22 23:33
    ——中晟元素假?#23637;?#23507;——

    最近好多中介都在推这个项目,什么“统一经营、原价回购”?#30333;?#37329;年回报率7%--10%”“每月无需还贷”“10年包租?#20445;菜苹?#25253;率很高的样子。

    项目位于长江路与西三环交汇处向西200米,紧邻啟福城项目,祈福城?#20998;?#19982;安置房相差无?#31119;?#26366;经也闹过记者维权的事,口碑很一般。
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    中晟元素假?#23637;?#23507;共3栋29层公寓, 1-3层为商业,上面都是酒店式公寓,7梯30户,公寓面积有30㎡--60㎡不?#21462;?
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    元素公寓项目有两种投?#21490;?#24335;。一种是零月供,另一种是低首付,都是有中晟集团统一管理,十年包租。
    以32平米为例,精装单价15000,总价48万
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    10年0月供模式下:正常首付50%,也就是24万,月供2679元,剩余的24万房款贷款十年(?#21019;?#27454;利率上浮25%计算)月供每月2709元,按照开发商?#20449;?#30340;十年收益69%计算,共?#24213;?31200元,?#25945;?#21040;每个月是2760元,这样就实现了租金抵月供。
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    包租的钱从2022年6月开始,按季度兑现一年四次,直接打到银行卡上。
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    说白了,羊毛出在养身上,15000的单价明显高于周边公寓一小半了,购?#31354;?#30456;当于?#32422;?#22810;出钱,来给?#32422;?#21253;租。
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    除此之外,谁能保证中晟后期会定期打钱呢?
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    这?#30452;?#30456;集资的方式早已被国家相关部门明令禁止,2001年出台的?#28193;?#21697;房销售管理办法》第十一条规定中就提出:不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售?#32431;?#24037;商品房。
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    凡?#21069;?#31199;,一律不碰。

    这个公寓还是最好别碰。
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