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三少爷的笔 房产评论师

地产从业狗一枚 ~ 互相交流~由衷希望各?#27426;?#26377;一个圆满的家~me too

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融创蘭园 1天前
    在2019的跨年夜,看到一些精辟评论,忍不住想笑,比如:你能看见的漏,都是开发商给你的套路;融创蘭园的平面图,安置房都不敢这么设计;

    经二路基本上是三少骑电电上班时候的必经之路,近期本各种中介和售楼部外派的销售围?#38470;?#35299;,更奇葩的是问要个宣传单页啥的只让看看了还不给。。。。。
    蘭园也终于赶在了19年结束之前开盘,本次拿出来的9#楼,价格便宜的又1.5,贵的有2.3,这TM的差价都够在洞林湖买套精装修了,虽然去化不到一半,但是仍旧有一小半的土豪,土豪们的世界果真不是?#19994;?#21487;以琢磨透的。

    蘭园 高层的“臭鱼烂虾”户型已经经历过无数次无数人的吐槽,而且我也相信融创早?#35759;?#24713;,丝毫无景观操作空间的布?#37073;?#22855;葩的手?#22815;?#22411;,?#35757;?#30495;的就是为了一个区域位?#26522;?#20080;单?
    真正的圈钱之处肯定是在一梯一户双入户的洋房身?#24076;?#32780;且这个区域的洋房确实?#19978;?#21560;引到不少改善客户,毕竟郑州人口基数大,不是所有的土豪都喜欢北龙湖和东区,有的就喜欢主城区的热闹和繁华,可逮住机会了还能溜了?毕竟钱对于这类业主只是个数字。

    蘭园更像一个鸡肋,食之无味弃之?#19978;В?#23545;于大多数的准购?#31354;?#26469;说,奉劝各位另处寻觅。

    跨年?#36141;?#28982;想起一首歌的歌词:擦干你的眼泪,让你不再伤悲。。。。愿2020年郑州的房地产市场监管更有力,愿房价更稳定,愿开发商更有良心,愿大家都能买到称心如意的好房子
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 新城郡望府 1天前
    12月31日,新城控股集团股份有限公司发布公告称,中诚信证评将公?#23616;?#20307;及相关债项撤出信用评级观察名单。
    中诚信证评于2019年12月31日出具了《中诚信证评关于将公?#23616;?#20307;及相关债项撤出信用评级观察名单的公告》。中诚信证评认为,新城控股应对突发?#24405;?#33021;力强,2019年经营业绩完成?#34430;茫?#39044;计年末杠杆水平、偿债能力将有所优化,且目前融资渠道已逐?#20132;指矗?#20844;司整体?#29399;?#38505;能力很强。
    ?#30001;?#19979;半年来新城各种跑马圈地的?#24230;耄?#39044;估19年销售额可能会达到TOP10 级别。

    至此,王振华因个人带来的爆炸?#24895;?#38754;影响算是在二代的带领下慢慢消除,让新城重回发展轨道。

    再说新城的入郑之路,和金地一样选择了地价便宜的荥阳,但是金地随后在郑州各地开花,新城似乎没有什么深的突破,和卖房子一样拿地也是佛系,似乎郑州区域没有干劲一样,只再荥阳偏安一隅,这一点不符合TOP10的作风

    新城郡望府项目位于郑上路与飞龙路交会处西南角,占地面积:51239平方米,建筑面204453.45平方米,容积率3.00绿化率38%。规划9栋五层花园洋房,9栋高层,高层户型95.115三房,125四房,洋房户型125三房,143四房。
    作为新城尚郡的二期,换名字也是想一扫前耻从头再来,起码户型上设计绝对是焕然一新,无论大小户型都做到三开间朝南,依托连廊设计使得户户都可?#28304;?#21040;通透通风,这一点确?#21040;?#27493;不少。二期的高?#22242;?#20351;得地块有了改善基因,再?#30001;?#36317;离新城自持的吾悦广场一?#20998;?#38548;,未来的生活配套也是相当丰富。(吾悦广场是新城的自持开发自营的商业综合体,类似万达),唯一的劣势也就是交通了,距离地铁10号线的距离相比一期可就差的不是一点半点,不过中原西路?#35762;?#36817;的也大多售罄。

    目前高层8500的均价中规中矩,比较离郑上路近而不是中原西路,从一期交付水准来看,新城的水平的态度还有待提高,地缘客户?#36879;?#38656;可以考虑,但是配套更完善的洞林湖也是个不错的选择。
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    新城郡望府新城郡望府新城郡望府新城郡望府
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 蓝城玫瑰园 2019-12-29 17:27
    用大气晚成来?#31283;?#34013;城玫瑰园可能不太合适,但是目前千呼万唤始出来半成还是有滴。

    蓝城玫瑰园项目位于郑州市郑东新区白沙组团境内,绿博大道与雁鸣路交会处西南角?#21796;?#37051;地铁八号线出站口。
    项目总占地面积约145亩,规划总建筑面积约29万方,由三个地块组成,A、B地块为住宅用地,C地块为商业用地。产品覆盖叠墅、洋房、小高层住宅产品,住宅产品毛坯交付。 项目开发商为河南聚金实业有限公司,由蓝城集团公?#23601;?#36164;代建打造?#31354;?#27861;式高?#20998;?#29289;业社区。

    玫瑰园从冠上蓝城的?#20449;?#30340;那一刻就注定万众瞩目,毕竟蓝城房产建设管理集团有限公司(即蓝城集团)成立于2010年9月8日,是宋卫平先生带领绿城核心团队和优秀资源组建而成,地产界的?#20998;?#20195;表。而1.5的容积率及洋房和叠墅的产品定位也注定了改善的基因,虽然蓝城的?#32943;?#26159;小镇,但是代建产?#20998;?#35201;遗产绿城就差不到哪里去。
    去绿博园的路上经过项目,本来以为交通很不便,但是真的士别三日当刮目相待,周边的雁鸣路、绿博大道等修的井井有条,绿化和LED光源路灯无一不闪耀,绿博白?#22478;?#22495;的高市政绿化和低容积低使得区域的空气和宜居环境上等。所以改善的项目还是很不愁卖的。
    户型上大眼一看比较标准的方正大户型,但是?#36214;?#21697;的时候发现瑕疵不少,都改善洋房了还存在?#28404;?#30340;现象,其次190的户型双卫,160的三卫,设计师是不是搞反了??#27492;道?#22478;的设计不会出现这样的瑕疵,推敲下去,户型只能打个及格分

    地铁八号线东延的确定和站点的批?#35789;?#24471;绿博片区坐实了地铁盘,距离蓝城玫瑰园最近的是龙王庙站,几百米的步行距离,有了地铁,与市区的距离瞬间拉近了很多,工作在市区居住在绿博,而通勤时间的缩短,岂不是大多改善们的追求?
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    蓝城玫瑰园蓝城玫瑰园蓝城玫瑰园
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 万科世曦 2019-12-29 13:41
    相隔5公里,同样的开发商,同样的宣传高标准装修,二环的房价缘何卖不过三环?

    先来看两组数据统计:
    1、万科民安江山府 位置:北三环金杯路交汇处北约500米 两次集中开盘,5月29日480套去化91%,8月31日314套去化87%,均价21000+;
    2、万科世曦 位置:金水区沙口路东农业路北 11月30日开盘650套,去化70%,均价18000;
    这组数据很有意思,而且也?#20174;?#20102;目前购房主力和购?#31354;?#30340;选择意愿。

    两个项目先来PK一波外环境+内规划:
    区域位置: 二环优于三环 世曦 胜
    位置交通环境: 北三环四通八达+地铁交通,沙口路高架出行也不错,但穿梭的火车轨道和无遮
    挡的高架噪音减分 江山府胜
    生活配套: 宜家加成及周边成熟的社区陪套,沙口路因为高架和轨道原因虽处于二环,但周
    边商场超市等确实需要步行?#27426;?#36317;离。 江山府胜
    内部规划: 江山府3.99容积率,户型110起步,定位刚改; 世曦5.2容积率,88户型起步切
    100以下户型占比较多,定位刚需 江山府胜
    价格区间: 江山府19000起步,大户型卖到24000,给北三环的房价又拉上一个台阶;世曦
    16300起步,19000封顶,着实不算贵; 世曦胜
    装修水准: 一个号称府级别,一个号称对标世玠 水准是基本半斤八两各有千秋,平局。

    一模了然的对比,刚需选世曦,改善选江山府。?#27604;?#30475;出来郑州不差钱,只是缺少好的吸引人的产品而已。壮哉~~~~~~~
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 绿地公园城 2019-12-28 15:36
    世界500强绿地已经进入了自己最低谷的时刻,就最近来说,郑州项目简配+延期,武汉项目欠施工单位钱被起诉查封,绿地集团的整体营收都在下?#23567;?#31350;其原因,绿地引以自豪的高层及超高层办公建筑投资大营收慢和少,住宅项目各种一地鸡毛。

    今天的主角绿地花语城(原名公园城,因郑州大力整治房地产案名奇葩、洋、假大空等故改名花语城,这一点可不是因为说要简配啥的啊)
    公园城进驻管城的时候可算是一大招商引资成果,几年过去了,绿地已经成为了管城区zf的眼中钉肉中刺,其一:拆迁过渡费,近期区zf已经垫付了大半年了,绿地一分也没出,可想zf为了维稳财政压力多大。其二:绿地的开发用地也各?#30452;?#32500;权,而且安置地块迟迟进展缓慢。
    从这系列问题可以看出来,绿地郑州的的资金链真的已经到了一筹莫展的时刻了,?#30001;?#29824;璨天城延期简配的事实,绿地郑州真的迎来了最低谷的时刻,所以各种成本压缩、简配等也就成了绿地?#34935;?#30340;主流。
    所以奉告大家,郑州绿地的房子?#34935;?#36824;是暂缓购买,目前绿地的资金成本压力太大,如果不是有国企和500强的身份,估计马上就要爆炸了,所?#22278;?#35201;对绿地的产?#32321;?#22810;大的希望。

    花语城位于管城区商都新区,十八里河 京广铁路以西、南四环以南、郑新快速通道以东、十七里河以北合围区域。占地1800亩,总建筑面积约400万方,?#28304;?0万方大?#22270;?#32676;商业,其中商务商业规划逾36万㎡,社区内部规划多所幼儿园、 、初中、高中。作为管南和南龙湖的交界处,周边的生活配套设施现状比较凄凉,如果不是小李庄火车站的批复,区域会彻?#29730;?#20937;。
    目前最近的竞争项目就是正商的大盘,13000的精装单价和南边正商生态城11000的毛坯价格相比,谁更有性价比就不多说了吧。
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    绿地公园城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融信望湖宸院 2019-12-28 11:05
    奥体世纪更名望湖辰院后诸事不顺啊,先是工程事故后又无证施工被通报罚款,?#34935;?#36718;到销售?#19994;?#20102;。

    融信望湖宸院位于西四环与陇海快速路交汇处东南角,目前一期尾盘大户型在售,二期刚刚开盘,二期融园位于西四环西、皓月路南,庄文路东,总占地面积56746.72㎡,总建筑面积273763.91㎡,容积率3.59,绿地率35.33%,项目共规划13栋住宅、1栋商务办公、1配套幼儿园,1524户配备2113辆机动车位,还是相当充足的。
    与一期对比,二期的占地更大,容积率稍高一点,不过地块建筑业态含有商务,必须依靠后期物业管理才能保证住宅的安全和私密。二期离陇海高架稍远,噪音污染会比一期好那么一点。

    常西湖新区到底能不能撑起来15000的价格?永威?#31185;分?#21644;老业主的支撑,世贸靠自己洋房改善的熟悉,汇泉靠自己的?#22270;邸?#27665;运会一过,常西湖的热度跟着降了一个档次,区域各种低+特价房,融信的入郑之路?#20998;?#20063;没发展起来,虽然项目的规划户型无懈可击,而且又有签约小学和中学的加成,但是15000的毛坯价格似乎依旧很难撑起来,此次200多套房子只卖出40多套就是血淋淋的例子。价格拼不过汇泉,?#20998;?#21475;碑比不过永威,改善基因比不过世?#24120;?#34701;信真的是太难了。

    目前常西湖区域虽然各种首付分期,但是价格确实不香,西三环的精装才15000+,南三环毛坯13000+,高新主城区14000+,这些区域不香吗??刚需须正视这些,谨慎入手。
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    融信望湖宸院融信望湖宸院
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 中博城珑誉园 2019-12-22 13:40
    管城老城区迎来了新的“石化路三兄弟?#20445;?#26472;庄的中博城、东方鼎盛的花样城、还有没?#31859;?#22320;的省农资仓库改造项目。中博城抢的先机首开,一是让隔壁两兄弟看看市场,二也是夯实下周边的价位。

    中博城珑誉园位于管城区未来路西石化路南,由河南中博股份有限公?#23601;?#36164;开发建设。中博股份成立于2001年,是由原杨庄村集体组建的村属股份?#30772;?#19994;,但是在几?#26410;?#39046;导的带领下,家具等已经做成了河南行业标杆。集大型批发交易市场开发、经营、管理及房地产开发销售为一体的综合性企业,注册资本8.67亿元人民币,旗下拥有河南中博家具中心、中博?#19994;紜?#20013;博红木大观等大型专业商场,营业面积30万平方米,开发实力非常雄厚。

    虽然第一次搞住宅项目,但是个人认为中博的实力没问题,资金流充足就是最好的保障。项?#31354;?#22320;2.8万方,总建筑面积约14.7万方,容积率3.75,绿化率约35%,建筑密度20%,由5栋高层建筑、1栋幼儿园、1栋会所组成。社区不大不小居住起来正合适,大社区从大门走到单元门都好久,有幸在龙湖的富田兴龙湾走过一次,容积率虽然超过了3.5但是比起其他城改的4.0靠上还是优秀不少。建筑风格采用常见的新亚洲风格,虽然毛坯交付但是地暖、新风及断桥?#38142;?#26234;能化等也都是标配,户型上以三房和四房为主,97-119的三室,127、140四室,整体定位?#20998;?#21018;需,没有太小的户型。(每个区间推荐的户型如下图,这次中博做的户型不错,选哪个都没毛病)

    中博城虽然蓄客不少,但是依旧只放出130套房源,去化100多套,去化率可以,但是毕竟价格比2年前的?#30331;?#30693;园还便宜近2000每平米,比城东路准现房奥兰和园便宜1000每平米。?#34935;?#30340;价格才更像市场应该有的价格,预计石化路城东路未来路区域明年的价格基本夯实在15000-16000之间。

    老管城的商都文化区项目及各种大大小小的旧城改造都在慢慢提升着管城区老城区在郑州市的样子,优越的生活配套?#28982;?#20351;购?#31354;?#36234;来?#35282;?#21521;。
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    中博城珑誉园中博城珑誉园中博城珑誉园中博城珑誉园
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 正弘·青云筑 2019-12-21 14:47
    三少在高新区度过了刚毕业的5年,见证了高新区的发展,特别是房地产市场的茁壮成长,对高新区也是熟里透红的那种熟悉

    8月29日拍的地,12月14日开的盘,3个半月的时候办完五证达到预售条件,别的不说,正弘这个速度可以在房地产企业里面吹一波了!(懂?#31859;勻欢?

    正弘·青云筑作为早就和zf签过协议的数码港后期地块,位置绝佳,高新区核?#25343;?#25143;地带,无论从风水上看还是区域位置,唯有此青云筑!高新区行政机关管委会、高新区中心医院、郑州中学、丹尼斯+万达广场,高新区凡是能叫得上的配套都在项目10分?#30001;?#27963;圈内,你说位置好不好?

    ?#24067;?#35762;完来研?#32943;?#30446;的软件,开发商正弘,在郑州算本土一线房企,自己的神盘?#20998;?#30424;也不少,要想看直观的,路对面的数码港住宅小区可以看出来正弘的水平,无论是物业服务还是社区绿化环境等居住起来是没有问题的。配建的12万?#35282;?#22882;旗舰商业正弘汇,可?#22278;?#32771;东风路的正弘城,属于?#20998;?#19968;样的缩小版吧,住宅本身虽然5.0的容积率但是也有商业的占比,而且五栋高层住宅两行错落摆开,采光还是透风都互不影响;三?#38382;?#30340;建筑结构,3000㎡的童趣?#34935;?#31561;都是锦上添花。户型上只有一个瑕疵,就是大到140的户型也才2开间朝南,不过户型内部的布局都非常合理,?#21442;?#38754;积浪费。

    原本以为作为改善盘这个位置起码要15000起步,但是开盘当天14000出头的比比皆是,甚至好楼层户型也才15000,这个价格,在对比下梧桐街那边的朗悦公园府,真香!

    (三少真不是正弘的打?#37073;?#20294;是正弘这个盘确实很值得入?#37073;?#20248;点有8缺点有2,如宣传一一落实,未尝不是高新区的蓝堡湾)
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 汇泉西悦城 2019-12-21 14:15
    一声不响的10号院就开盘了,去化?#27604;?#25112;绩不?#26657;?#38500;了大环境和蓄客不足,价格恐怕也是一方面。

    汇泉西悦城10号院位于西四环外,常州路西,金桐路南,属于汇泉西悦城最西边的三角形地块,占地面积43270㎡,总建筑面积211615㎡,容积率3.49,绿地率30%,共规划7栋住宅和1栋商业。
    本次推出的68两房和78三房是从景悦城学来的吗?78三房的居住也刚需中的刚需了吧?不过都是小户型,这个价格投资价值也不大。

    作为常西湖最早的开拓者也是昔日神盘之一,汇泉深耕西四环近8年,从一期卖到七期,交房的交房,维权的维权,该买的依旧买,这也是郑州房地产的奇葩现象。汇泉西悦城的房子只能说刚需盘正常交?#31354;?#24120;办证,至于你想提升居住?#20998;?#21644;其他的那就别想了。所以购买者要有这个觉悟。

    13000的单价可以首付分期,也是汇泉目前的在售价位。转着脑子想了想,这个位置和洞林湖9000的恒大精装修我不选恒大我钱多?和南三?#36153;切?#37329;运外滩比一下,同样的价格我选三环不香?民运会结束,奥体的红利会慢慢?#38470;擔?#34429;然北边的永威和四环内的融信都卖到14000甚至15000,但是这个价格真的比较虚高,郑州房地产市场环比?#38470;?#30340;趋势下,还是多看多选吧,刚需因为是刚需所以要更精打?#26438;恪?/cite>(展开全部)
    汇泉西悦城汇泉西悦城汇泉西悦城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 东原阅境 2019-12-09 10:22
    新田的第N个战略合作伙伴东原来了,一个有地一个带着钱准?#22797;?#21709;自己的名头,一拍即?#24076;?#19996;原阅境横空出世。

    不到90万一亩的单价让多少市区起拍都1000万一亩的开发商羡慕,别看洞林湖区域卖的不贵,是因为人家的地价确实便宜啊,90亩8100万,在市区能买十?#25913;?#23601;不错了

    根据东原和新田签约的合作协议,合作项目总体占地约400亩,项目已取得土地的首期地块约90亩,住宅建筑面积约10万方,容积率仅1.8,绿化率40%,共规划4栋高层,15栋洋房。
    东原地产是仅次于万科的第二大社区运营及创新开发商,但是因为第一个项目晴天见的地块小三栋楼,第二个项目阅城在售无交房看不出水平,第三个项目也是琅琅而来,这家起家重庆的知名房企在郑州到底能带来和万科一样的口碑目前尚可未知。
    因为地块的不规则性,整体的布局也并无集中景观,户型上来说,洞林湖置业想买高层的话就去买纯高层的社区,这?#25351;叩团?#19981;建议买高层,洋房户型同为不到130的四房,A-3户型比B-1户型好太多,首先A-3的餐客厅南北通透一体化,赠送的面积等都是不错,B1户型餐厅位置略显?#38480;巍?#20877;往上大点的洋房户型,A-2和A-1基本一致,但是A-2优于A-1的一个是的赠送飘窗,一个是电视背景墙的长度多出一个门,南向次卧的进门?#36739;?#26356;为优?#36873;?

    洞林湖值得不值得买,随着地铁6号线的批复及各大地产开发商的进驻,洞林湖区域已经从一个荒无人烟进化成一个自成一体的“小城”购物生活、医疗教育都比较齐全,满足生活的基本需求,以目前的价位,刚需可能会远,但是刚改?#36879;?#21892;可以考虑入手洞林湖洋房,不管是养老还是度假休闲都不失为一个好的选择。
    (展开全部)
    东原阅境东原阅境东原阅境东原阅境东原阅境
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